Как получить гражданство Испании при покупке недвижимости

Дает ли покупка недвижимости право на гражданство Испании?

Нет. Сам факт приобретения квартиры или виллы – даже за €1млн – не дарит ни паспорта, ни автоматического вида на жительство.длительного легального проживания и интеграции, а не от владения имуществом. (mjusticia.gob.es)

Как это работало раньше и что изменилось в 2025 году в Испании

До 3 апреля 2025 года владельцы недвижимости по схеме «золотая виза» (residencia para inversores) могли получить двухлетний ВНЖ за инвестицию от €500000. Но Закон1/2025 (BOE‑A‑2025‑76) отменил статьи 63‑67 Закона 14/2013 иудалил недвижимость из перечня инвестиций, дающих право на такое разрешение. (boe.es)

Существует ли «золотая виза» сейчас?

Да, но только для:

≥€2 млн в государственные облигации Испании;
≥€1млн в акции, паи фондов или банковские депозиты;
бизнес‑проекта, который создает рабочие места или внедряет технологии.

Заявления принимает UGE‑CE при Минсоцполитике и консульстве МИД. (exteriores.gob.es)

От инвестиционного ВНЖ к паспорту: ступени

ВНЖ инвестора – 2года, далее пролонгация на 5.
5 лет легального статуса→residencia de larga duración‑UE (ПМЖ).
10 лет непрерывного проживания → право подать на натурализацию.
Обязательно:
- справка о несудимости;
- экзамен DELE A2 по языку и тест CCSE по конституции и культуре (Instituto Cervantes).
  (mjusticia.gob.es, examenes.cervantes.es)

Почему инвестиционный маршрут до сих пор удобен

Гибкость обитания: для карты инвестора не нужно проводить в Испании 183 дня каждый год (хотя для гражданства – надо).
Работа без ограничений сразу после получения карты.
Одна аппликация – вся семья: муж/жена, дети до 18 лет, родители-иждивенцы.

Table of Contents

Виды видов проживания в Испании при покупке недвижимости

Золотая виза для инвесторов в недвижимость (до 3 апреля 2025г.)

Еще недавно владелец жилья в Испании на сумму от 500000€ (без ипотеки на первые полмиллиона) мог сразу оформить двухлетний ВНЖ «para inversores» для себя и семьи.
(boe.es)

Что изменилось: отмена «недвижимого» компонента

Законом 1/2025 (дата вступления в силу –3 апреля 2025 г.) властями изъяты статьи 63‑67 Закона 14/2013, то есть «золотая виза за квартиру» для новых заявителей больше не действует. (boe.es)

Для кого «золотая виза» все еще открыта

После реформы инвестиционный ВНЖ остался только для:

≥ 2 млн € в государственные облигации;
≥ 1 млн € в акции, паи фондов или депозиты;
бизнес-проектов, создающих рабочие места или технологии.
Недвижимость из этого списка исчезла, но владельцы «старых» карточек могут беспрепятственно продлевать их каждые 5 лет.

Как этот ВНЖ отличается от «обычных»

Время обитания. «Золотой» карточке не требуется 183 дней в году для продолжения;
Право на работу. Инвестор работает свободно с первого дня;некоммерческое жилье – нет, пока не изменит статус.
Финансовые требования. Неотъемлемый порог 500тыс.€ (теперь только для продолжений) против минимума 400%  IPREM ≈27792€ в год +100%IPREM за каждого иждивенца для неприбыльного ВНЖ. (boe.es)
Быстрота. «Золотая» заявка рассматривается центральной UGE‑CE за 20 дней; студенческая или рабочая – до 3 месяцев автономным офисом.

Основные альтернативы владельцам жилья

а) Вид на жительство без права на работу (NIE+TIE) – популярная среди пенсионеров/фрилансеров. Возможность подтвердить «постоянный» адрес за счет собственной недвижимости, но жилье не обязательно.

б) Остаться на учебу – студенческая карта выдается под конкретную программу; половина прожитого времени засчитывается денатурализации. (include.gob.es)

c) ВНЖ за контрактом (trabajo por cuenta ajena / propia) – требуемое предложение работы или бизнес-план.

d) Reagrupación familiar и брак с гражданином Испании/ЕС – недвижимость служит доказательством достаточного жилья для семьи, однако право происходить от родственной связи, а не от покупки.

д) Международная защита (беженцев) – имущественный статус не играет роли.

Налоговое резидентство: когда собственник жилья становится «испанским» плательщиком

Испанская налоговая признает вас резидентом, если:

Вы провели>183 дни в стране за календарный год (отпуска за границей тоже считает, если не докажете иначе).
Или у вас здесь «центр экономических интересов» (работа, бизнес, семья) – наличие дорогой недвижимости часто является именно таким интересом.Модель 720.
(agenciatributaria.es)

Какие права предоставляет недвижимость в Испании иностранцу?

Право въезда, но не проживание

Владение квартирой или виллой не заменяет визу или вид на жительство: без них иностранец имеет право находиться только до 90 дней за каждые 180 дней в пределах Шенгена, как обычный турист. (exteriores.gob.es, boe.es)

Жить в собственном доме можно только в пределах разрешенного «туристического» лимита.

Жилье дает комфортный адрес для коротких приездов, но если вы останетесь дольше 90 дней без ВНЖ, пребывание станет нелегальным и грозит штрафом/депортацией по статьям 53-54 Закона 4/2000. (boe.es)

Аренда: долгосрочная (LAU) и туристическая

Владелец-нерезидент может:

сдавать жилье Ley 29/1994 (LAU) на срок>6мес. – арендатор будет иметь право возобновления, а собственник- обязанности хозяина;
предоставлять «жилье для отдыха» (tourist let) – подпадает под региональные правила регистрации и контроль цен.
В любом случае заключаете типовой испанский контракт, регистрируете залог (залог) и выдаете квитанции. (boe.es, boe.es)

Налоги для нерезидента-собственника

РНК (Modelo 210):
- 24% дохода (19% для резидентов ЕС/ЕЭС) по арендной плате.
- Если жилье резвится, ежегодно декларируется «импутированный доход» ≈1,1‑2% кадастра.
МЕСТО– муниципальный налог 0,4-1,3% кадастровой стоимости.
Плюсвалья municipal и 3% удерживаемая ретенция при продаже недвижимости нерезидентом. (sede.agenciatributaria.gob.es, sede.agenciatributaria.gob.es)

Медицинское страхование: ≠ доступ к SNS

Право на государственную медицину дается тем, кто: (а) имеет ВНЖ и зарегистрирован в муниципалитете (перепись) или (б) оформил специальный договор соцстраха; (boe.es, scsalud.es)

Образование: без статуса резидента дети не попадут в бесплатную государственную школу

Статья 9 Закона 4/2000 фиксирует право на образование для легально проживающих несовершеннолетних; нерезидентские семьи могут выбирать только частные школы или получить студенческую/семейную визу и зарегистрироваться по месту жительства.
(boe.es)

Остальные привилегии и обязанности

Подключение коммунальных услуг, страхование жилья и участие в союзе владельцев (сообщество) – такие же, как у граждан.

Приверженность налоговой: нерезидент с активом ≥700000€ (за минусом €300000 на собственное жилье) также подлежит Impuesto sobre el Patrimonio.
Право голоса или соцвыплаты не появляется до получения долгосрочного резидентского статуса.

Итог

Испанская квартира дает «ключ от двери», но не «золотой паспорт» Вы можете приехать как турист, проводить там до 90 дней, сдавать и удерживать имущество, оплачивая IRNR, IBI и другие сборы. чтобы барселонский балкон не обернулся золотой клеткой с налоговыми счетами.

Как жить в Испании круглый год, если у вас уже есть квартира или вилла

Недвижимость сама по себе не «прописывает» вас украине

Испанская квартира дает только адрес и право въезжать как туристу на 90 дней в любые 180 дней; далее нужен долгосрочный статус (виза/ВНЖ), иначе пребывание считается нелегальным. (home-affairs.ec.europa.eu)

«Старая» золотая виза: оставайтесь и работайте, если успели оформить ее до 3 апреля 2025г.

Законом 1/2025 правительство отменило статьи 63‑67Ley14/2013, так что новые инвесторы-собственники больше не получают ВНЖ за 500000€. Но карточки, выданные ранее, продолжаются каждые 5 лет и дают право жить любое количество дней в году, открывают автоматическое разрешение на работу и позволяют подавать семью «в один клик». (boe.es)

Non-lucrative residence: жить на пассивный доход и собственную недвижимость

Бюджет. 400 % IPREM на себя (~28800€ на 12мес.) +100% IPREM на каждого иждивенца;
Условия проживания.Карта выдается на 1год→2р.→2р.;
Работа.Работать внутри Испании нельзя, но аренда собственной квартиры и дивиденды из-за границы считаются «нетрудоустроенным» доходом.
Нормативна база - ст. 46‑49 Reglamento Extranjería (RD 557/2011). (boe.es)

Digital‑nomad: жить и работать дистанционно на зарубежного работодателя

После «StartupLab» (Ley28/2022) в Ley 14/2013 появился раздел Vbis – teletrabajadores de carácter internacional.
Требования - квалификация+доказательство, что компания существует ≥1 года; доход ≥200%SMI (≈32000€/год); 80% оборота должно выходить из-за пределов Испании.
Сроки - виза на 1год, далее резиденция на 3р. + 2р.
Плюсы – можно сразу работать, а ваша недвижимость закрывает вопрос «accommodation». (boe.es)

Пенсионеры: та же non-lucrative, но со «скидками» на медицину

Граждане ЕС/ЕЭС подают форму S1 в местное INSS и пользуется государственной системой здравоохранения без дополнительных взносов. (europa.eu)
Третьи страны берут частную страховку или подписывают “convenio especial” (60-157€/мес.) после года перепись; право на льготную пенсионную квоту в налогах на недвижимость не появляется автоматически. (boe.es)

Медстрахование и налоги: голову в песок не утаишь

Без ВНЖ государство покрывает только ургентную помощь (Real Decreto-ley 7/2018).
З ВНЖ после 183 дней в году становитесь налоговым резидентом и декларируете мировые доходы; владельцы активов≥50000€ за границей подают Modelo 720.

Применяется ли правило 90/180 дней, если вы владеете недвижимостью в Испании?

Да, применяется. Собственность на квартиру или виллу не дает никаких иммиграционных привилегий: без вида на жительство вы въезжаете в Испанию как обычный турист и подпадаете под лимит 90 дней в любые 180 дней. (interior.gob.es)

Как работает правило 90/180

Он закреплен в статьях 6 и 12 Кодекса Шенгенских границ (Reglamento (UE) 2016/399): подсчет ведется в «скользящем» режиме – в каждый момент чиновник проверяет, не провели ли вы более 90 дней в зоне Шенген за последние 180. Счетчик охватывает все страны-участники; неделю в Париже и два месяца в собственной квартире в Аликанте скучают. (eur-lex.europa.eu)

Пример подсчета

Если вы прибыли 1 мая и провели в своем испанском доме 60 дней, затем 15 августа улетели в Германию еще на 20 дней, то на 20 августа в вашей «корзине» уже 80 дней. Остаток – 10 дней, которые можно использовать до 26 октября (когда начнет «отбрасываться» первый день пребывания).

Последствия нарушения лимита

Пребывание более 90 дней без ВНЖ считается быть нелегальным резидентом. По статье 53 LeyOrgánica4/2000 это «grave infracción», влекущее штрафы до 10000€ или даже депортацию и запрет въезда. (boe.es)

Как «снять» ограничение

Единственный легальный способ жить в Испании круглый год – оформить вид на жительство (residencia). Самые популярные маршруты:

Некоммерческое жилье – на пассивный доход (400% IPREM 28800 € в год).
Виза цифрового кочевника – удаленная работа на иностранную компанию (Startup Law 28/2022).
Продление “старой” золотой визы (недвижимость ≥500000€ куплена до 3 апреля 2025г.).
Все эти статусы регулирует Reglamento Extranjería (RD557/2011) и снимают правило90/180, позволяя находиться непрерывно и считать время до ПМЖ/гражданства. (boe.es)

Можно ли получить двойное гражданство Испании в 2025 году?

Общее правило таково: Испания не признает двойное гражданство с большинством государств, поэтому при натурализации придется формально отказаться от предварительного паспорта. Исключения немного и четко перечислены в законе.
(mjusticia.gob.es)

Официальные исключения из запрета

Хранить обе национальности можно только уроженцам стран Латинской Америки, Андорры, Филиппин, Португалии, Экваториальной Гвинеи. и, с 1 апреля 2022г., Франции (после вступления в силу испано-французского договора). Граждане этих государств приносят присягу, но не подписывают заявление об отказе.
(boe.es, mjusticia.gob.es)

Откуда это следует юридически

Статья 23 Гражданского кодекса требует «отказ от предыдущего гражданства» для всех, кто не входит в приведенный выше список; статья 11 закрепляет принцип исключительность: внутри Испании вас признают только испанцем, даже если другое гражданство сохранится де-факто. (boe.es, boe.es)

Как выглядит «отказ» на практике

Во время церемонии в Registre Civil вы подписываете право на отречение. Испания не требует справки из консульства родины, так что если ваше законодательство фактически запрещает потерю гражданства (например, Украина до июня 2025 г.), – для Мадрида это не проблема; главное, чтобы вы в письменном виде отреклись перед испанским судьей. Следовательно, многие новоиспеченные испанцы продолжают тихо пользоваться старым паспортом за пределами Испании. (guiamigracion.com)

Риски скрытого «дубля»

Если после натурализации вы проживаете за границей >3 лет и исключительно Будете пользоваться предыдущей национальностью, статья 24 Гражданского кодекса позволяет государству аннулировать испанский паспорт. На практике такие случаи редки, но решение Audiencia Nacional уже фиксировали отказы из-за «отсутствия интеграции» или сокрытия данных. (boe.es)

Что изменилось для граждан СНГ в 2025г.

Даже если Украина, Грузия или другое государство позволит своим подданным держать два паспорта, Испания не изменит своего подхода без отдельного двустороннего договора. Так что в 2025г. украинцу, россиянину или белорусу придется подписать отказ по-прежнему.

Как получить гражданство Испании после покупки недвижимости: пошаговый путь

Сам факт владения жильем в любой из автономий Испании не предоставляет паспорт. Недвижимость служит стартовым «якорем»: она упрощает сбор документов на первый вид на жительство (ВНЖ), а дальше работает обычная схема «ВНЖ→ПМЖ→10 лет легальной жизни→натурализация». (boe.es)

Шаг 1: выбор ВНЖ после покупки недвижимости в Испании

Если вы успели оформить «золотую визу» на основании инвестиции ≥500000€ до 3 апреля 2025 г., просто поддерживайте действующую карту и живите без ограничений дней в году.
Новые покупатели жилья выбирают:
- Некоммерческое проживание – проживание на пассивный доход (≥400% IPREM ≈28800€/год).
- Виза цифрового кочевника – удаленная работа на иностранного работодателя (доходы ≥200%SMI, жилье как доказательство адреса).
- Остальные стандартные маршруты (рабочий контракт, обучение, воссоединение).
  Все эти разрешения регулирует Reglamento de Extranjería (РД557/2011). (boe.es)

Шаг 2: после 5 лет – ПМЖ

После пяти лет непрерывной (перерывы <6 мес. подряд и <10 мес. суммарно) легальной резиденции вы подаете на статус долгосрочного резидента-ЕС. Он действует бессрочно, позволяет работать и облегчает переезд в другую страну ЕС. Условия прописаны в ст. 152 RD557/2011. (boe.es)

Шаг 3: 10 лет к праву на натурализацию

Согласно ст. 22 Гражданского кодекса гражданство за проживание требует 10 лет законной и непрерывной резиденции. Период сокращается: 5лет для беженцев; 2 года для уроженцев Латинской Америки, Андорры, Филиппин, Португалии, Экваториальной Гвинеи или сефардов; Год для тех, кто женат на гражданине Испании ≥12мес. или родился в Испании. (boe.es)

Базовые требования к заявителю на паспорт Испании

Интеграция: положительные справки о поведении, уплате налогов, участии в жизни муниципалитета.
Отсутствие судимостей в Испании и странах проживания за последние 5 лет.
Знание языка и общества: преодоление экзаменов DELE (минимум уровень A2) и CCSE, установленных Королевский указ 1004/2015. (boe.es)

Что такое экзамены DELE и CCSE и как их сдавать?

DELE A2

Организатор: Instituto Cervantes. Экзамен проверяет базовое владение испанским; состоит из чтения, аудирования, письма и устной части. Сдают 5-6 раз в год в 100+ центрах мира; стоимость в 2025г. – 160€. Вы освобождены от DELE, если у вас есть паспорт испаноязычной страны или диплом DELE B1+ раньше. (institutocervantes.org)

CCSE

25 тестовых вопросов (60% – конституция и государственное устройство, 40% – культура и общество). Время – 45 мин., порог успеха – 15 правильных ответов. Сессии проходят в большинстве провинций ежемесячно; плата – 85€. Результат “Apto” действует 4 года.
(as.com)

Практические советы к экзамену

Загрузите бесплатный Руководство CCSE и 300 примеров вопросов с сайта Cervantes.
Для DELE готовьтесь за модельными листами; устная часть – диалог + монолог 3мин.
Перезапись без доплаты возможна один раз, если не составили с первой попытки.

Краткий чек-лист на финише получения гражданства в Испании

Держите действующий ПМЖ, не выезжайте >6мес. подряд.
Сдайте DELE A2 и CCSE, соберите справки о несудимости.
Подайте заявку онлайн через sede.mjusticia.gob.es; оплата госпошлины – 104€.
Дождитесь решения (средний срок-12-18 мес.), принесите присягу в Registro Civil и формально откажитесь от предыдущего паспорта, если ваша страна не в списке «разрешенных двойных» (см. предыдущий раздел).

Вывод

Собственная квартира сокращает путь только на первом шаге: помогает доказать адрес и финансовую способность для ВНЖ. Далее решают время легального проживания, интеграция и успешно сданные тесты Instituto Cervantes. Спланируйте путь заранее и через 10 лет после новоселья получите красный паспорт с гербом Королевства Испания.