Можно ли украинцу купить недвижимость в Испании в 2025 году?

Да, можно! Украинские граждане (как и другие иностранцы из стран вне ЕС) имеют полное право покупать недвижимость в Испании. Нет никаких запретов по национальности — это подтверждается испанским законодательством о свободном ввозе капитала (liberalización de inversiones exteriores). Главное — соблюсти стандартные формальности: получить NIE (идентификационный номер иностранца), оплатить налоги и зарегистрировать сделку. Ограничения возможны только для объектов в “зонах военной важности” (редкий случай), но для обычной недвижимости всё открыто. (boe.es)

Как это было до 24 февраля 2022 года?

До начала полномасштабной войны процедура для украинцев была такой же простой, как для граждан любой другой страны не в ЕС:

• Получить NIE (Número de Identificación de Extranjero) — это ваш личный налоговый ID в Испании.
• Открыть счёт в испанском банке для оплаты.
• Заплатить налог: 10% ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) для вторички или IVA для новостройки.
• Зарегистрировать договор в Registro de la Propiedad (реестр собственности).

Что изменилось после 24 февраля 2022 года: временная защита и права украинцев в Испании

После начала войны ЕС активировал Директиву 2001/55/EC (решение 2022/382), а Испания выпустила приказ INT/195/2025 и его продления. Временная защита для украинцев продлена автоматически до 4 марта 2026 года (а с июня 2024 — даже до марта 2027 по решению ЕС). Это даёт:

• Вид на жительство (TIE — tarjeta de identidad de extranjerо).
• Право на работу.
• Доступ к соцпомощи, медицине и образованию.

Но для покупки недвижимости это ничего не меняет: вы можете покупать на тех же условиях, что и любой нерезидент. Если вы живёте в Испании больше 183 дней в году, становитесь налоговым резидентом — это влияет только на налоги (ниже ставки для доходов). Нет никаких барьеров из-за статуса защиты.

Важно для 2025 года: Временная защита продлевается автоматически — не нужно подавать новые заявки. Если у вас есть TIE (карточка с NIE и разрешением на работу), она остаётся действительной.

Временная защита vs. обычный резидент: в чём разница для покупки?

Аспект	Временная защита (для украинцев)	Обычный резидент (TIE долгосрочная)
Документ	Пластиковая “tarjeta” с NIE и правом на работу (автоматически продлевается).	Долгосрочная TIE (например, по “золотой визе” или воссоединению семьи).
Право на покупку	Полное, без ограничений.	Полное, без ограничений.
Проверка при сделке	Нотариус сверяет карту и паспорт.	То же самое: проверка подлинности.
Дополнительно	Упрощает идентификацию, даёт доступ к банкам и счетам.	Может дать льготы по налогам, если вы резидент >183 дней.

В обоих случаях статус не влияет на право собственности — главное, чтобы документы были в порядке. Нотариус всегда проверит всё на подлинность.

Полезные советы на 2025 год при покупке недвижимости в Испании для украинцев

Бюджет: Добавьте 10–15% к цене за налоги, нотариуса и регистрацию. Для новостроек — IVA 10%, для вторички — ITP (ставки выросли до 7–10% в регионах вроде Андалусии).

Golden Visa: Программа (резидентство за инвестиции €500k+) закрыта для новых заявок в 2025, но если вы уже в процессе — завершайте.

Где покупать: Украинцы часто выбирают Коста-Бланку, Валенсию, Каталонию.

Что дает покупка недвижимости в Испании украинцу?

Дает ли покупка недвижимости в Испании автоматический ВНЖ?

Нет. Испанское миграционное право разделяет право собственности и право на жительство: квартира за 100000€ или 450000€ остается «камнями», а не основанием для легального пребывания более 90 дней каждые 180. После отмены инвесторских виз (см. ниже) даже сделка на >500000€ больше не открыл подпадает под правило коротких шенгенских поездок. (lamoncloa.gob.es)

«Золотая виза»: как было и почему больше не работает

До 3 апреля 2025г. статьи 63‑67 Закона 14/2013 ( boe.es) разрешали нерезиденту, инвестировавшему минимум 500000€ «чистыми» в недвижимость, получить 3-летний ВНЖ с правом на работу и последующим ПМЖ. Закон же 1/2025 полностью выписал эти статьи, а правительство официально объявило «золотым визам» в конечном счете только переходный режим для старых разрешений.  (lamoncloa.gob.es)

Финансовые плюсы владения недвижимостью в Испании

• Рост стоимости. По данным INE, цены на недвижимость в Испании подскочили на 12,2% р/с в Iкв.2025- показатель, которого не видели с 2007-го. ( ine.es )
• Арендная доходность. Средний индекс арендной рентабельности в прибрежных провинциях колеблется 4-6% брутто-часто выше банковского депозита.
• Хедж от евроинфляции. Ипотека с фиксированной ставкой ~3% (нерезидентам дают до 70% LTV) практически «продает» будущие евро дешевле, чем сама инфляция. Данные Банка-Испании подтверждают, что ставки для нерезидентов в среднем на 1-1,5 п.п. выше внутреннего рынка.

Налоговые минусы и обязанности при покупке недвижимости в Испании

• IRNR. Нерезиденты платят ImpuestosobrelaRentadeNoResidentes: 24% с арендного чистого дохода (19% – если имеете налоговое резидентство в ЕЭП). База и ставки закреплены в РД-лег.5/2004. ( boe.es)
• IBI. Ежегодный муниципальный налог 0,4-1,1% от кадастра (Ley 2/2004, т.н. «Haciendas Locales»). ( boe.es) 
• Plusvalía municipal. При продаже уплачивается налог на прирост земли по обновленным правилам РД-ley26/2021. ( boe.es )
• Расходы на сделку. Регистрационные и нотариальные ≈1%, налог ITP 10% (вторичка) или IVA 10%+AJD 1% (новострой).
  

Упрощает ли недвижимость в собственности, получение долгосрочной визы?

Наличие собственной квартиры – сильный, но не решающий аргумент:

• Виза «non‑lucrativa». Консулы требуют 400% IPREM (29000€/год) на заявителя+100% на каждого члена семьи и доказательство жилья; собственный объект снимает вопрос аренды.
  ( exteriores.gob.es)
• «Номад‑digital» (Ley28/2022). Достаточно контракта/ФЛП дохода и проживания в Испании ≤90 дней перед подачей. Недвижимость не обязательна, но придает «серьезности».
• ПМП из-за оседлости. После 5 лет легального проживания любой резидент (в т.ч. бывший инвестор) может претендовать на larga duración, а через 10 лет – на гражданство, если выполняет языковые тесты и интеграцию.

Какие документы необходимы для покупки недвижимости в Испании украинцу?

Набор бумаг короткий, но без одного из них нотариус не подпишет Escritura Pública. Обязательно понадобятся: NIE, паспорт, счет в банке Испании, а при дистанционном соглашении – нотариальная доверенность. Любые иностранные документы должны быть представлены с апостилем или консульской легализацией и присяжным переводом.

NIE – ваш «налоговый номер» в Испании

Número de Identificación de Extranjero кажется каждому, кто имеет «экономические, профессиональные или социальные интересы» в стране, и именно его нотариус вносит в реестры собственности – без NIE соглашение физически невозможно. Процедуру и форму EX-15 регламентирует ст.101 Регламента миграции (RealDecreto2393/2004) и объясняет Министерство внутренних дел: требуется заполненная анкета и действительный паспорт; подать можно лично, через представителя доверенностью или в консульстве за границей. ( boe.es, interior.gob.es)

Паспорт – базовый документ, подтверждающий личность

Испанские пограничные и миграционные правила требуют оригинал загранпаспорта с сроком действия, покрывающего сделку; нотариус делает копию, удостоверяет ее и добавляет Escritura. Само наличие паспорта не дает права на жительство, но без него нет права собственности. (interior.gob.es)

Счет в банке Испании

Нерезиденту достаточно cuenta de noresidente: банк проверяет личность, источник средств и заполняет AML-анкету. Банк Испании прямо указывает, что для открытия требуется паспорт, NIE и подтверждение адреса; иногда просят справку о налоговом статусе в Украине. Денежные средства на покупку и налоги списываются только с испанского IBAN, поэтому счет нужно иметь до дня подписания. ( bde.es)

Доверенность (poder notarial), если приобретаете через представителя

Украинец может оформить общую или специальную доверенность в любом консульстве Испании или у украинского нотариуса (со следующим апостилем). Консульский департамент МИД Испании уточняет, что в пакет входит паспорт/NIE и проект полномочий; подпись подлежит обязательной оплате консульского сбора. Доверенность на испанском языке или с присяжным переводом затем регистрируется нотариусом в Испании.
(exteriores.gob.es)

Перевод и легализация: Apostille и присяжный переводчик

Документы, изданные вне Испании, должны иметь апостиль (Конвенция 1961 г.) или консульскую легализацию. После легализации обязательный перевод на испанский, выполненный переводчиком-присяжным, зарегистрированным в Министерстве иностранных дел; только такие переводы носят «официальный характер» перед органами власти и нотариусом. (exteriores.gob.es, exteriores.gob.es)

Как происходит процесс покупки недвижимости: пошаговая инструкция

Испанский нотариат отмечает: без предварительной проверки жилья, законных документов и своевременной уплаты налогов ни один покупатель – резидент или гражданин-нерезидент из Украины – не станет полноправным собственником. Соблюдайте четкую, юридически «железобетонную» схему, которую признают нотариусы и регистраторы страны. (notariado.org)

Шаг 1. Найти недвижимость в Испании

Поиск начинается с анализа бюджета, района и типа объекта (новостройка, вторичная, туристическая апартаментная лицензия и т.п.). Нотариальная палата советует сначала убедиться, что продавец имеет право отчуждать имущество и только после этого переходить к резервированию. ( notariado.org)

Шаг 2. Резервация: контракт arras (депозит)

Типичные arras penitenciales регулирует ст.1454 Гражданского кодекса: если одна сторона отказывается от купли-продажи, покупатель теряет задаток, а продавец возвращает его в двойном размере. Сумма определяется сторонами (обычно 5-10% цены). Документ подписывают приватно; нотариус на этом этапе не обязателен, но его консультация убережет от подводных камней. (boe.es, notariado.org)

Шаг 3. Проверка объекта (Due Diligence)

• Nota Simple из Registro de la Propiedad показывает владельца, ипотеки, обременения. Ее спрашивают онлайн за несколько евро.
  
• Справка Catastro подтверждает кадастровый номер и метраж..
  
• Сравнение данных реестра и кадастра разоблачит «расхождение в метрах» или самострой.
  
  Без этих двух подъемников банк не выдаст ипотеку, а нотариус не создаст Escritura Pública.
  (registradores.org, sedecatastro.gob.es )

Шаг 4. Контракт и нотариус: Escritura Pública

На подписи присутствует продавец, покупатель (или представитель по доверенности) и независимый испанский нотариус. Он:

• проверяет личности и NIE;
  
• подтверждает отсутствие новых обременений в реестре (запрос онлайн в день подписания);
  
• фиксирует метод и источник оплаты (банковский чек, перевод с испанского счета).
  
  Лише після підпису й оплати нотаріус видає copia autorizada - єдину версію, яку прийме реєстратор. ( notariado.org )

Шаг 5. Регистрация в Registro de la Propiedad

Нотариус (или ваш gestor) представляет электронную копию Escritura. Реестр по закону имеет 15 рабочих дней, чтобы внести его, если налоги уплачены и бумаги в порядке. С этого момента право собственности становится публичным и защищенным.
( registradores.org)

Шаг 6. Оплата налогов: ITP, IVA, AJD

1. ITP (вторичная недвижимость)-ставку устанавливает автономия, обычно 6-10%. Дедлайн оплаты – 30 рабочих дней с даты Escritura; декларацию подают на бланке Modelo600.
   
2. IVA 10% + AJD (≈0,5-1,5%) на новостройки; налог платит покупатель вместе с подписанием.
   
3. IBI и другие местные сборы будут платить ежегодно как владелец.
   
   Несвоевременная подача ITP/AJD ведет к пени и отказу регистратора.. 

Какие подводные камни есть при покупке недвижимости в Испании?

Проблемы с реестром и «cargas ocultas»

Самый частый сюрприз – невидимые обременения: старые ипотеки, судебные эмбарго, сервитут для соседа. Проверить их можно только через Nota Simple в Registro de la Propiedad; там же указано, реально ли продавец владеет всей площадью и не наложен ли арест. Сам Коллегиум регистраторов советует иностранцам перед бронированием жилья заказывать подъемник и читать раздел «cargas» – иначе право собственности может оказаться под угрозой уже после переоформления. (registradores.org, registradores.org)

Неузаконенные постройки и недекларированные «obra nueva»

Пристройка террасы или мансарда, внесенная только в «техпаспорт», но не в кадастр, грозит штрафами и отказом банку в кредите. Испанский кадастр (Dirección General Del Catastro) требует подать декларацию Modelo 900D о любом изменении здания; В реестр нотариуса попадают только объекты с согласованными метрами. (sedecatastro.gob.es, sedecatastro.gob.es)

«Переходящие» долги вместе с квартирой

• Коммунальные взносы. Статья9 Ley49/1960 прямо говорит: новый собственник отвечает за долги предыдущего за предыдущие три года, и кредитором выступает само сообщество соседей. (boe.es) 
• Налог IBI. По ст.64 Текста после Ley Reguladorade Haciendas Locales, муниципальный налог на недвижимость «заденет» нового собственника, даже если долг возник к сделке.
  (petete.tributos.hacienda.gob.es, petete.tributos.hacienda.gob.es)

Перед подписью нотариуса необходимо предоставить справку об отсутствии задолженностей от администратора дома и квитанцию IBI за последний год.

Недобросовестные агентства и «комиссии по воздуху»

Министерстводел потребителей регулярно штрафует агентства, которые берут двойные комиссии или скрывают дефекты жилья. Центр Европейского Потребителя советует потребовать лицензию АРИ и заключать письменный договор с четко расписанными услугами и ставками. (portal-cec.consumo.gob.es, portal-cec.consumo.gob.es)

Языковой барьер и нотариальный перевод

Если покупатель не понимает испанский, закон обязывает нотариуса привлечь присяжного переводчика (ст.50 Leydel Notariado). Без официального перевода EscrituraPública признается недействительной, а реестр может отказать в инсcripció.
(boe.es, boe.es)

Как проверить недвижимость перед покупкой в Испании?

1. Nota Simple - первый «рентген» объекта

Закажите выписку Nota Simple в RegistradolaPropiedad (онлайн через Registradores.org или лично в регистраторе). Документ за несколько евро показывает владельца, площадь, ипотеки, сервитуты и аресты; без него невозможно оценить реальное состояние жилья.
( registradores.org, sede.registradores.org)

2. Certificación de Dominio y Cargas - «полная» версия выписки

Если NotaSimple – информационный скриншот, то Certificación – официальный «снимок» с подписью регистратора, который имеет доказательную силу в суде и банке. Документ подтверждает не только право собственности, но и все имеющиеся или погашенные обременения; именно его требуют ипотечные отделы банков. (conceptosjuridicos.com, registradores.org)

3. «Прилипающие» к квартире долги

• Коммунальные платежи. Ст.9 Ley 49/1960 переводит долги по общему имуществу за три предыдущих года на нового владельца, поэтому требуйте сертификат об отсутствии долгов от администратора дома. ( boe.es)
  
• IBI и местное собрание. По ст.64 Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, сам объект служит залогом за неуплаченный налог IBI-муниципалитет может взыскать его уже с вас. Проверьте квитанции за последний год. (supercontable.com)
  
• Ипотека и эмбарго. Банковские залоги, налоговые и судебные аресты видны в подъемниках; настаивайте, чтобы продавец погасил их до подписи Escritura или закройте остаток кредита по цене сделки.

4. Кадастр и планировочное соответствие

Сопоставьте данные реестра с кадастром (онлайн - Sede Electrónica del Catastro). Если метраж или границы отличаются, нотариус потребует «coordinación gráfica» - иначе регистратор приостановит інсcripción. (sedecatastro.gob.es)

Убедитесь, что дом имеет Licenciade Primera Ocupación /Cédulade Habitabilidad (обязательные по ст. 5Ley38/1999) без них банк может отказать в финансировании, а вы рискуете штрафом от муниципалитета. (boe.es)

С 2021г. также необходим Сертификат энергоэффективности (Real Decreto 390/2021); его отсутствие влечет санкции до 6000 €. (boe.es)

5.Проверка лицензий и технического состояния

Для объектов старше 45 лет требуйте отчет InspecciónTécnicadel Edificio (ITE), удостоверяющий конструктивную безопасность и состояние фасада/крыши; во многих автономиях подача ITE является обязательной каждые 10 лет. Попросите также акты об узаконенных obranueva-самовольные пристройки могут повлечь за собой административное производство.

6. Услуги гестора/адвоката

Сертифицированный administrator или независимый адвокат проверит реестр, долги, налоговые счета и подготовит Modelo 600 для ITP/IVA. Профессиональную компетенцию гарантирует обязательная коллегиальность (Consejo Generalde Gestores и ConsejoGeneraldelaAbogacíaEspañola). Стоимость сопровождения -≈0,5-1% цены, но это дешевле потенциальных штрафов и судов. ( consejogestores.org, abogacia.es)

7. Быстрый чек-лист перед внесением депозита

1. Nota Simple и Certificación de Dominio y Cargas без красных флажков.
   
2. Справка об отсутствии долгов перед гражданами и IBI-квитанцией.
   
3. Совпадение метража и координат в Кадастре.
   
4. Действующая Licencia de Primera Ocupación/ Cédula, ITE (по возрасту) и энергосертификат.
   
5. Письменный контракт с гектором/адвокатом, где прописаны обязанности и гонорар.

Следуя этим шагам, вы превращаете покупку из «прыжка в темноту» в контролируемый проект с минимумом рисков.