Сколько стоит купить квартиру в Барселоне: цены, советы

Актуальные цены на квартиры в Барселоне в 2025 году

Средняя стоимость 1м² жилья в черте города на начало 2025-го составила ≈ 4540€/м², что на три процента больше, чем год назад. Это новый исторический пик для каталонской столицы, подтвержденный квартальной статистикой коллегии регистраторов (ERI,1T2025).
(registradores.org)

Если смотреть на официальный индекс цен (INE/IPV) для Каталонии, прирост всех типов жилья в первом квартале составил 11,7% г/г, а сегмент новостроек вырос еще более стремительно – на 12%. (idescat.cat)

По сегментам рынок выглядит так:

• Эконом-класс (прежде всего вторичка в периферийных районах) – 2500-3300€/м².
  
• Средний сегмент (центральные кварталы, жилье 1990-х-2000-х) – 3300-5000€/м².
  
• Премиум и ультра-премиум (новостройки и исторические апартаменты в топ-локациях) - от 5800€/м², а в самых престижных зонах легко превышает 7000€/м². Данные базируются на сравнении квартальных отчетов регистраторов за 2024 и 2025гг. (habitatge.gencat.cat)
  

Ключевые драйверы подорожания: короткое предложение новых проектов, ограниченная арендная альтернатива и более жесткие требования к “золотым визам”, которые переключили инвестиционный спрос в покупку готовых объектов.

Где в Барселоне дешевле всего квартиры?

Самые низкие цены традиционно держат северные спальные районы. По официальной статистике Генералитета (цены продажи, 2024г.), дешевле всего стоит метр в Новые кварталы–≈3590€/м². (habitatge.gencat.cat)

Следом идут Орта-Гинардо да Святой Андрей с коридором 3860-3900€/м². В этих кварталах преобладают дома 1960-1980-х годов, часто без лифта и с небольшими балконами, что сдерживает цену даже в период общего роста.

Покупателю бюджета следует проверять состояние фасада и коммуникаций – во многих кооперативных домах собрание уже утвердило реновационные взносы на 2026-2027гг. Это можно использовать в качестве аргумента для дополнительного дисконта во время торга.

Где живут богатые и обеспеченные в Барселоне?

На противоположном полюсе- Sarrià‑Sant Gervasi да Педральбес (регион Лес-Кортс). Новостройки здесь продаются в среднем по ≈6650€/м², а пентхаусы с паркингом легко переходят порог 8000€/м². (habitatge.gencat.cat)

В самом сердце города, на Dreta de l’Eixample, исторический “квадрат золота” модернистский камень держит планку 5850€/м². Зато соседняя Старый город несмотря на туристический магнетизм, стоит чуть меньше (≈5150€/м²) из-за ограничений на реконструкцию и шумовую нагрузку. (habitatge.gencat.cat)

Для богатых клиентов ключевыми являются частные школы, близость международных клиник и зеленые зоны на холмах Collserola. Поэтому Sarrià и Pedralbes стабильно возглавляют рейтинги спроса среди C-level экспатов и финансовых элит. Эти локации демонстрируют самую низкую волатильность цен даже в кризисные годы, служа “тихой гаванью” для капитала.

Сложно ли купить недвижимость в Барселоне иностранцу?

Можно ли купить недвижимость без ВНЖ

Иностранец – даже тот, кто никогда не жил в Испании – может свободно приобрести недвижимость: закон не требует вида на жительство (residencia). Единственное, что обязательно получить NIE (номер удостоверения личности иностранца), без него нотариус не оформит сделку и налоговая не принимает модель 600. Служба Extranjería выдает NIE за 5 рабочих дней; подается форма EX-15 и уплачивается пошлина Modelo 790-012. (sede.policia.gob.es)

«Золотые» визы: что изменилось в 2025 году

К апрелю-2025 покупка жилья от €500000 дала право на «золотую» визу. Новый Закон 1/2025 отменил эту опцию: инвесторы больше не получают residence automatica, но сама возможность покупать никуда не исчезла. Для долгосрочного пребывания теперь выбирают non-lucrative, digital-nomad или другие типы разрешений. (huffingtonpost.es)

Какие документы нужны покупателю в Барселоне

• НЕТ - идентификатор иностранца (форма EX-15+квитанция 790-012).
  (sede.policia.gob.es)
  
• Паспорт (оригинал+копия) и перевод, если не на испанском.
  
• Испанский счет в банке – с него уплачиваются налоги и нотариальные расходы.
  
• Договор задатка (Contrato de arras) – необязательный, но стандартный шаг, чтобы снять объект с рынка.
  
• Модель 600 для оплаты Налог на передачу собственности (10% в Каталонии до €600000; прогрессия до 13%). (atc.gencat.cat)
  

Что проверять перед покупкой недвижимости в Барселоне

1. Nota simple из Реестра собственности- показывает, кто владелец, ипотеки, обременения, сервитуты. Заказывается онлайн через портал Colegio de Registradores. (registradores.org)
   
2. Состояние здания:
   
   • Сертификат пригодности к проживанию (Сертификат годности к проживанию)- нужна в Каталонии для всех сделок. (web.gencat.cat)
     
   • Сертификат энергоэффективности за RD 390/2021- буква от AдоG должна быть зарегистрирована и показана покупателю. (boe.es)
     
   • Акт Inspección Técnica de Edificios для домов > 45 лет (если уже проведен).
     
3. Финансы объекта: долг по IBI, не закрытые взносы de propietarios, штрафы за нелегальный туризм.
   
4. Урбанистический статус - нет ли санкций за самовольную перестройку (подтверждает Ajuntament).

Роль юриста и агента в покупке недвижимости

• адвокат (абогадо) проверяет due diligence, проектирует Contrato dearras, готовит заявление на NIE по доверенности, контролирует налоговые платежи, представляет в реестре после подписания. Коллегия адвокатов Барселоны рекомендует привлекать специалиста еще до внесения задатка во избежание cláusulas abusivas. (icab.cat)
  
• Нотариус оформляет escritura pública и гарантирует законность сделки: проверяет лицо, налоги, обременение на дату подписания, а затем передает копию в Registro. Consejo General delNotariado прямо называет нотариуса «проверкой безопасности» сделок. (notariado.org)
  
• Агент по недвижимости (API) знает рынок, но в Каталонии должен быть внесен в Реестр агентов по недвижимости; перед подписанием доверяйте только зарегистрированным брокерам, иначе не получите защиты. (web.gencat.cat)

Какие дополнительные расходы на покупку квартиры в Барселоне?

Налоги: ITP или IVA+AJD?

• Вторичное жилье (большинство квартир в городе) облагается налогом Налог на передачу права собственности (ITP). В Каталонии с 27 июня 2025г. действует прогрессивная шкала:
  
  • 10% на первые 600000€;
    
  • 11% на часть между 600000 и 1000000 €;
    
  • 12% на сумму, превышающую 3000000 €. (atc.gencat.cat)
    
• Новое строительство облагается IVA (ПДВ) 10 % Согласно Ley 37/1992 – исключение 4% для социального жилья (VPO). (boe.es)
  
• К новостройке добавляется Impost de Actos Jurídicos Documentados (AJD): в Каталонии базовая ставка составляет 1,5%, если сделка оформлена нотариально и она уже обложена IVA. (atc.gencat.cat)
  

Практически: для квартиры-новостройки за 400000€ считайте ≈11,5% (10%IVA+1,5%AJD); для аналогичной вторички эта же сумма обойдется в 10% ITP.

Нотариус и реестр

• Нотариальные тарифы регулирует Real Decreto 1426/1989. Реальная вилка – 0,2%-0,4% от цены, минимум 600 €; в Барселоне сделка на 300000 евро обычно стоит 700-900 евро.
  (boe.es)
  
• Реестр недвижимости (RD 1427/1989) берет примерно 0,1%-0,25%, то есть еще 400-750 €.
  (boe.es)
  
• Управление (оформление налогов и подача Modelo 600) – 250-500€ за квартиру среднего ценового сегмента (тарифы свободны, поэтому торгуйтесь).
  

Агентская комиссия

В Каталонии комиссию традиционно оплачивает продавец но она составляет 3-5% от цены. Покупатель платит только когда заключает эксклюзивный поисковый контракт (тогда фикс или 1%-2%). Попросите подтверждение, что брокер зарегистрирован в Реестр агентов по недвижимости – это дает вам защиту Generalitat.

Ежегодное содержание квартиры в Барселоне

Статья	Ориентировочный диапазон	Источник
МЕСТО (городской налог на недвижимость)	0,55%-0,66% от catastral value; в среднем 400-1100€/год за квартиру 80м²	(ajuntament.barcelona.cat)
Норма отходов (мусор)	41‑96€/год, скидки за сортировку/число жителей	(ajuntament.barcelona.cat)
Сообщество (домовой фонд)	1,5-4€/м²/мес. (лифт, консьерж, бассейн-дороже)	–
Страхование жилья	180-350€/год (в зависимости от покрытия)	–
ИРНА для нерезидентов	24% (19% для ЕС/ЕЭС) от «импутированной» базы 1,1% кадастра → эффективно ~0,264% цены; модель 210 до 31 декабря	(elpais.com)

Обратите внимание: Еврокомиссия уже требует отменить «импутированный доход» 1,1% для нерезидентов, поэтому правило может измениться до конца 2025г. (elpais.com)

Итог «под ключ»

Сценарий	Налоги	Нотариус+Реестр	Другие одноразовые	Итого, % от цены
Вторичка	10% ИТП	≈0,4%	Управление≈0,1%	~10,5%
Новостройка	10% НДС + 1,5% AJD	≈0,4%	Управление≈0,1%	~12%

Для квартир >600000 € или инвесторов-юрлиц стоимость вырастет из-за прогрессивного ITP и повышенного AJD (2,5% при отказе продавца от увольнения IVA).

Ключевые советы перед подписанием

1. Уточните статус объекта (новострой или вторичка)- это сразу определяет налоговую нагрузку.
   
2. Планируйте бюджет: добавьте к цене покупки еще 10-12% и не съедайте резерв на мебель и мелкий ремонт.
   
3. Сравните предложения нотариусов - тарифы официальные, но на практике различаются дополнительные расходы (копии, прокси-доверенность).
   
4. Проверьте право: высокий ежемесячный сбор может свести на нет экономию в дешевом районе.
   

Советы по покупке недвижимости в Барселоне от экспертов

На что обратить внимание: законность и техническое состояние

Начинайте с Nota simple - выписки из Реестра собственности, показывающие, кто реально владеет объектом, ипотеки, аресты и сервитуты; документ заказывают онлайн на портале ColegiodeRegistradores и получают в течение 24 часов. (registradores.org)

Следующий шаг- Cédula de habitabilidad (сертификат пригодности) и свежий сертификат энергоэффективности; без них нотариус не регистрирует соглашение в Каталонии. Для домов старше 45лет обязательный отчет Inspecció Tècnica de l’Edifici - ITE-ITE, выставляемый техник-архитектором и регистрирующий Generalitat; отчет не только показывает конструктивные риски, но часто содержит смету будущего ремонта фасада и крыши. (habitatge.gencat.cat, notariado.org)

Проверьте также задолженность по IBI и вкладам в управляющей компании дома; эти долги “переезжают” на нового собственника. Отдельно попросите у продавца акт Junta de Propietarios – там фиксируют решения о больших работах (лифтах, реновациях), которые могут удвоить ежемесячную плату.

Как торговаться

Средний дисконт между объявленной и финальной ценой в Барселоне составляет 7-10%, но падает до 3% в районах с горячим спросом; Такие цифры приводит аналитика Idealista за IIIкв. 2024. (idealista.com)

Чтобы вырвать максимальную скидку, приходите с предыдущим банковская оценка - если оценка ниже прайса на 5% и более, у продавца слабая позиция, потому что ипотека покупателя привязана к этой стоимости. Показывайте продавцу цифры по аналогичным операциям в радиусе 500м (данные реестра открыты через visor Registradores) и не бойтесь ставить дедлайн на accept/reject: в условиях ограниченного предложения время переговоров критическое.

Как избежать мошенников

Минобороны- не переводите деньги до подписания arras у нотариуса: самая большая доля мошенничеств в Испании касается ложных реквизитов «на предоплату». GuardiaCivil рекомендует проверять IBAN, требовать видеоконференцию с паспортом в руках и хранить всю переписку. (guardiacivil.es)

Дополнительно:

• Проверяйте продавца через Google-Alert и Реестр неплательщиков судебных решений.
  
• Записывайте встречи – аудио разрешено с согласия сторон и часто именно оно останавливает фейковые агентства.
  
• В случае сомнений подавайте жалоба онлайн на портале Mossos или непосредственно в комиссариате – не медлите; по статистике GuardiaCivil, большинство пострадавших не подают заявлений и мошенники избегают наказания.
  (cadenaser.com)
  

Преимущества работы с локальным агентом, внесенным в RAIC

В Каталонии действует обязательный Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (RAIC): только агент с этим номером имеет страхование профессиональной ответственности и право держать деньги на отдельном счете. Проверить лицензию можно по фамилии или CIF на публичном портале Generalitat – процедура занимает минуту.
(web.gencat.cat)

Локальный API знает макрорынки (разница в цене между Carrer dePau Claris и параллельной Girona может достигать 800€/м²), владеет каталонским для переговоров с гражданами и берет на себя бюрократию: подачу Modelo600, изменения поставщиков, запись в Registro. Наконец, доступ к «pocket listings» и прямой контакт с владельцами позволяют увидеть объекты для выхода в публику, что повышает шансы на дисконт и защищает от фиктивных объявлений.