Что происходит с рынком недвижимости в Испании в 2025 году?
Общая динамика рынка в начале 2025 года (цены, спрос, предложения)
В начале 2025 года цены на жилье в Испании сохраняют стремительную динамику: по сравнению с первым кварталом 2024 года общий индекс цен на жилье (IPV) вырос на 12,2% (12,3% в случае вторичного рынка и 12,2% – за счет первого квартала до 4,2% – первого жилья) и на 3,5% квартала 2025-го (ine.es).
Спрос остается высоким: в январе 2025 года число сделок купли-продажи квартир достигло 60650, что на 11% больше по сравнению с январем 2024-го и является самым высоким показателем января с 2008 года (elpais.com).
Предложение нового жилья росло медленнее: в 2024 году было завершено около 100000 новых единиц, что не успевает компенсировать текущий дефицит (по оценке Banco de España) и удерживает давление на цены. (bde.es).
Влияние инфляции, ставок по ипотеке, регулирование
Инфляция в Испании остается относительно умеренной: по оценке INE, годовой рост CPI в июне 2025 года составил 2,2%, а инфляция базовая – тоже 2,2%. (ine.es).
Ставки по ипотечным кредитам постепенно снижаются:Euríbor 1 год в январе 2025-го был на уровне 2,525%, а к июню снизился до 2,081%, что облегчило доступ к финансированию новых ссуд для части покупателей (bde.es).
Регуляторные инициативы Boletín Oficial del Estado (BOE) (BOE) внедрили новые инструменты:
- Закон 12/2023 о праве на жилье вводит механизмы увеличения социального жилья и ограничения цен в «зонах с высоким давлением» (boe.es).
- Постановление Государственного секретаря по жилью утвердило систему ценовых индексов по территориям для контроля арендной платы (boe.es).
Как меняется поведение покупателей (локальные и иностранцы)
По данным Banco de España, удельный вес покупок нерезидента в общем объеме продаж оставался высоким – 18,0% в 2024 году, хотя в четвертом квартале снизился до 16,7%
(bde.es).
В то же время местные покупатели все активнее выбирают фиксированные ставки: доля новых ипотек с плавающей ставкой упала с 72% в 2021 году до 59% в марте 2025 года, что снижает уязвимость домохозяйств к дальнейшим колебаниям ставки. (bde.es).
Ожидается ли крушение рынка недвижимости Испании?
Мнения аналитиков
BBVAResearch считает, что дефицит предложения и устойчивый спрос будут подталкивать цены к росту около 5% ежегодно в 2024-2025 годах, несмотря на умеренные темпы строительства и сворачивания стимулов ЕЦБ. (bbva.com).
Со своей стороны,CaixaBank Research отмечает: в первом квартале 2025 г. индекс цен повторяющихся квартир от Colegio de Registradores вырос на 14,6%,
а количество сделок купли-продажи – на 13,7% г/г, что свидетельствует о продолжении цикла роста без признаков резкой коррекции (caixabankresearch.com).
Есть ли пузыри, перегрев
По выводам Banco de España, показатели дисбаланса цен на недвижимость выросли в 2024 г., но остаются в умеренных пределах без признаков устойчивого перегрева или радикальной чрезмерной оценки, как это было перед кризисом 2007 г. (bde.es).
Статистика сделок, цен, строительства
- Операции: в январе 2025 г. +11% р/с – лучший январь с 2008 года (60650 сделок)
(elpais.com). - Цены: +12,2% г/г в 1 квартале 2025 года (INE) (ine.es).
- Строительство количество разрешений на строительство (visados) ожидается на 16% больше в 2025 г. по сравнению с 2024 г. (BBVAResearch) (bbvaresearch.com).
Прогноз цен на недвижимость в Испании: рост или падение?
Средний % изменения цен 2024 → 2025
Прогнозы отличаются, но общий консенсус таков:
- BBVAResearch ожидает средний годовой прирост цен около 5% в 2025г. (bbva.com).
- CaixaBank Research прогнозирует рост цен на 7,3% в 2025 г. и 5,3% в 2026 г.
(bbvaresearch.com).
Какие регионы растут/падают
По данным INE, в первом квартале 2025 года самые высокие темпы ценового роста продемонстрировали:
- Андалусия и Мелилья (+14,0%),
- Регион Мурсия (+13,3%),
а самые низкие – Ильес-Бальярес (+10,0%), Кантабрия (+10,2%) и Кастилия-Ла-Манча (+10,4%) (ine.es).
Мнение банков и исследовательских центров
Банки и исследовательские центры единодушны: устойчивый дефицит предложения и активный спрос оставляют пространство для умеренного роста цен в 2025 году.
Где в Испании самое доступное жилье в 2025 году?
ТОП-5 регионов с самыми низкими ценами (€/м²)
- Castilla‑La Mancha – 971 €/м² (idealista.com)
- Extremadura – 985 €/м² (idealista.com)
- Castilla y León – 1 226 €/м² (idealista.com)
- La Rioja – 1 379 €/м² (idealista.com)
- Galicia – 1 442 €/м² (idealista.com)
В этих регионах низкая стоимость объясняется сочетанием нескольких факторов. Во-первых, низкая плотность населения и удаленность от крупных экономических центров удерживают спрос на уровне, что не оказывает давления на цены. Во-вторых, инфраструктура (дороги, общественный транспорт, инвестирование в социальные услуги) часто развито слабее, что делает регион менее привлекательным для широкого круга покупателей. В-третьих, отток молодых семей в поисках и выше платежеспособности в столице и прибрежных зонах приводит к превышению предложения над спросом.
Средняя стоимость жилья в Испании: сколько стоит дом или квартира в 2025 году?
средняя цена за м² в стране
По данным портала Idealista, в июне 2025 года средняя цена жилья в Испании составила 2438 €/м² (idealista.com). Это означает, что для типичного жилья площадью 80м² вам понадобится близко 195000€.
Отдельно – новостройка
Согласно анализу Sociedad de Tasación на конец 2024 года, цена новостроек достигла 3028€/м², что является историческим максимумом и на 10-15% выше средней рыночной стоимости старого жилья (blogprofesional.fotocasa.es).
Выгодно ли покупать недвижимость в Испании в 2025 году?
С точки зрения инвестора: ROI и арендная доходность
- Рентабельность аренды (грубая) на национальном уровне во II кв. В 2025 году составила 7,2% (idealista.com).
- В больших городах периферийные районы могут приносить до 8% годовых, тогда как в центральных кварталах крупных городов – менее 4% (elpais.com).
- Для сравнения, государственные облигации на 10 лет дают около 3% годовых, потому недвижимость остается конкурентной по доходности.
Для личного пользования – «за» и «против
- «За»: защита от инфляции, возможность создать собственное пространство без ежемесячных расходов на аренду, стабильность (не рискуете уехать из-за капризов арендодателя).
- «Против»: высокие первоначальные расходы (взнос, налоги, ипотечные расходы), риск колебаний рынка, ответственность за содержание и ремонт.
Разумно ли покупать сейчас?
- С одной стороны, цены продолжают расти, особенно в прибрежных и привлекательных для жизни регионах
- С другой – ставки ипотеки остаются под влиянием высоких процентных ставок ЕЦБ (около 4% основная ставка), что делает стоимость кредита достаточно высокой.
- Если вы планируете держать недвижимость долгосрочно и/или сдавать в аренду, это может быть оправдано: при норме доходности ~7% и ожидании дальнейшего роста капитала это выгоднее большинства депозитов или облигаций.
- Если же покупка связана только с краткосрочными спекуляциями, риски выше возможных колебаний цен и роста ставок кредитования.
Что будет, если купить недвижимость в Испании в 2025 году?
Перспективы и риски для владельца недвижимости в Испании
Если вы приобретете жилье в Испании в 2025 году, основное преимущество – это потенциальный рост капитала: по прогнозу BBVA Research, цены на недвижимость могут вырасти примерно на 7,3% в 2025 году и на 5,3% в 2026 году благодаря длительному дефициту предложения и низкой эластичности (spanishpropertyinsight.com). Однако риски остаются: возможны дальнейшие колебания процентных ставок, рост расходов на содержание и ремонт, а также ужесточение фискальных требований к владельцам.
Рост стоимости, доходность аренды
Средняя брутто-рентабельность от сдачи в аренду составляет около 7,2% в год, что значительно выше, чем доходность государственных облигаций (~3%). Вместе с ожидаемым ростом стоимости на 5-7%, это делает недвижимость привлекательным активом для диверсификации портфеля и защиты от инфляции.
Примеры кейсов
К примеру, немецкий инвестор купил двухкомнатную квартиру в Аликанте за 90000€ в 2020 году – сегодня ее рыночная стоимость оценивается примерно в 115000€, а средний доход от аренды дает около 6,8% годовых. В регионах Мурсия и Андалусия инвестиции в недвижимость между 2021 и 2024 годами принесли владельцам до 20% прироста капитала (globalpropertyguide.com).
Скрытые риски: на что обратить внимание при покупке недвижимости в Испании в 2025 году
Частые ошибки иностранцев
Многие иностранцы забывают оформить Número de Identificación de Extranjero (NIE) до нотариального подписания – без него невозможно зарегистрировать право собственности или открыть банковский счет для оплаты налогов. Также нередко не учитывают дополнительные расходы по переводу документов и нотариальные сборы, что может увеличить общую стоимость сделки на 1-2%.
Проблемы с документами, разрешениями, okupas
Перед покупкой проверьте, имеет ли объект все необходимые лицензии на строительство и эксплуатацию (licence de primera ocupació). Кроме того, незащищенные владельцы рискуют столкнуться со «squatter» – оккупантами (okupas). Хотя по Organic Law1/2025 предусмотрен ускоренный процесс выселения за 15 дней, на практике суды часто затягивают процедуру на месяцы. (idealista.com, theworld.org).
Проверка отягощений
Обязательный шаг – получить Nota Simple в Реестре недвижимости (Registro de la Propiedad), чтобы убедиться в отсутствии ипотек, обременений или судебных тяжб. Это можно сделать онлайн через сайт Colegio de Registradores, и обычно занимает всего несколько дней (ampervillas.com).
Налоги при покупке недвижимости в Испании в 2025 году
ITP, IVA, AJD и ежегодные налоги (IBI)
- Подержанное жилье облагается Импосто Трансмиссионес Патримониалес (ITP) по ставке от 6% до 10% в зависимости от региона
(sede.agenciatributaria.gob.es, thegoldenpartners.com). - Новое жилье покупается с налогом на добавленную стоимость IVA 10% (4% для социального жилья) и Actos Jurídicos Documentados (AJD) 0,5-1,5% от стоимости
(sede.agenciatributaria.gob.es, bbva.com). - Ежегодный налог на недвижимость (IBI) взимается муниципалитетом и составляет 0,4-1,1% от кадастровой стоимости.
Разница между резидентами и нерезидентами
При покупке объекта обложения ITP, IVA и AJD одинаковы для всех покупателей. В то же время, нерезиденты платят Non-Resident Income Tax (IRNR) на доход от аренды: 19% для граждан ЕС/ЕЭС (с возможностью вычета расходов) и 24% для других
(benavidesasociados.com).
Примеры расчета налоговой нагрузки в Испании
Если вы приобретаете квартиру за 200000€ в Мадриде (ITP 6%), налог составит 12000€. Для нового жилья в том же регионе с IVA 10% и AJD 1,2% общая сумма налогов составит 22400€ (20000€ IVA + 2400€ AJD) (sede.agenciatributaria.gob.es).
Альтернатива покупке: стоит ли подождать или арендовать недвижимость в Испании в 2025 году?
Сравнение: аренда vs покупка
В среднем однокомнатную квартиру в Испании можно арендовать за €600-1050/мес., в зависимости от локации. (expatica.com). Типичная же ипотека на €210000 за 20-25 лет под ставку 2,87% дает ежемесячный платеж около €750-€975 (holapedro.com). Если вы планируете жить менее 5 лет, аренда может быть более дешевым решением.
Когда имеет смысл подождать
Следует рассмотреть отсрочку приобретения, если ваш бюджет ограничен и вы ожидаете снижения ставок ЕЦБ позже в 2025г. Или, если спрос упадет в сезон летних отпусков (август), продавцы могут быть готовы к уступкам.
Мнения аналитиков
Эксперты BBVA Research настаивают, что из-за дефицита предложения цены будут повышаться на 5-7% ежегодно до 2026г., поэтому откладывая покупку, вы теряете от 10% прироста капитала за два года (spanishpropertyinsight.com). В то же время Banco de España советует учитывать ставки финансирования: если они останутся выше 3%, общие расходы на кредит превысят выгоду от роста капитала.
