Недвижимость в Испании в ипотеку для украинцев

Ключевые выводы:

Да, ипотека выглядит выгодной, если

• имеете первичный капитал 40%+ и доход в €,
  
• планируете жить в Испании ≥ 5лет,
  
• готовы к волатильности рынка и дополнительным затратам на содержание.

Нет, лучше аренда или рассрочка, если

• доход в гривне/из-за границы нестабильный,
  
• нужна мобильность или не уверены в регионе,
  
• не планируете оставаться дольше двух-трех лет.

Общее право: ипотека в Испании доступна и нерезидентам

Испанское законодательство не запрещает банкам кредитовать граждан других государств: ключевое, чтобы заемщик отвечал требованиям оценки платежеспособности. Это прямо следует из Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, которая одинаково применяется ко всем потребителям независимо от гражданства или места жительства. (boe.es)

Условия для нерезидентов: ставка, LTV и проверка дохода

Банки классифицируют клиентов без испанской прописки как «нерезидентов» и обычно снижают максимальное соотношение ссуды к стоимости (LTV) до 60-70% и могут набросить +0,30-0,70п.п. к процентной ставке. Статистика Банка Испании показывает, что исторически средний LTV для нерезидентов был существенно ниже, чем для резидентов, чтобы снизить кредитный риск. (bde.es)

Пакет документов, который запросит банк для оформления ипотеки в Испании

• Действительный загранпаспорт.
  
• NIE (Número de Identificación de Extranjero) – обязателен для любых сделок в Испании.
  (boe.es)
  
• Справка о нерезиденции (сертификат полиции/налоговой), подтверждающая ваш статус за пределами Испании. (bde.es)
  
• Доказательства дохода и налоговые декларации (справка работы, извлечение из банка, годовой отчет ФЛП и т.п.).
  
• Предварительный договор купли-продажи и отчеты оценщика (tasador), требуемые банком.
  
• FEIN и другие обязательные преддоговорные документы, перечень которых приведен в «Contratación de la hipoteca» на Портале клиента Банка Испании. (clientebancario.bde.es, clientebancario.bde.es)

Как статус пребывания в стране влияет на решение банка

• ВНЖ (residencia de larga duración или trabajo). Банк трактует вас как резидента: можно просить до 80% LTV, а ставка ближе стандартам для испанцев.
  
• Временная защита (Protección Temporal). После получения TIE по OrdenINT/169/2024 и его продлением до 4 марта 2026г. (OrdenINT/195/2025) Вы имеете действующие разрешения на проживание и работу; большинство банков принимает такой статус на уровне с резидентским, но иногда просит больший первый взнос. (boe.es, boe.es)
  
• Без всякого разрешения. Вы остаетесь нерезидентом совершенно более жесткими требованиями, и банк может потребовать дополнительных гарантий или созаемщика-резидента.

Создает ли война и украинский паспорт дополнительные барьеры при оформлении ипотеки?

Никакого формального запрета для украинцев нет: санкционные списки ЕС не распространяются на граждан Украины. Однако банк обязан проверить вашу способность обслуживать долг (solvencia) согласно п.12Ley5/2019 и методике Банка Испании «Qué tengo de saber si voy a pedir una hipoteca». Нестабильные доходы в гривне или работа на рынке, охваченном войной, могут вызвать дополнительную проверку или требование большего аванса. (bde.es, boe.es)

Что делать на практике

1. Оформите NIE еще до выбора квартиры.
   
2. Соберите комплект финдоков за последние 12 месяцев и сделайте переводы на испанский с апостилем.
   
3. Сравните предложения не менее трех банков: у разных сетей максимальный LTV и требования к доходу отличаются.
   
4. Проверьте статус: если возможно, получите TIE по временной защите – это повысит шансы на лучшие условия.
   
5. Закажите предварительную оценку недвижимости: результаты часто решают, одобрит ли банк заявку или нет.

Соблюдение этого алгоритма минимизирует риск отказа и поможет закрыть сделку на условиях, близких к местным.

Какую сумму ипотеки в Испании можно рассчитывать украинцам?

Испанские кредиторы одновременно смотрят на два «потолка»:

• LTV (loan-to-value) – для нерезидентов не более 60-70% стоимости жилья; среднее LTV по новым ипотекам в 1-м полугодии 2024 г. составило 66,8%. (bde.es)
  

LTV (Loan-to-Value ratio, коэффициент кредита к стоимости) – это финансовый показатель, используемый кредиторами (банками, ипотечными компаниями и т.п.), чтобы оценить соотношение между суммой выданного кредита и рыночной стоимостью заложенного актива (чаще всего недвижимости).

• DTI / «tasa de esfuerzo» – ежемесячная выплата не должна съедать более 30-40% чистого дохода семьи; именно такой предел устанавливает Банк Испании в разделе «Capacidad de endeudamiento». (clientebancario.bde.es)

Фактическая сумма ипотеки будет ниже из двух лимитов: если ваш доход позволяет покрывать только 1200€ в месяц, а жилье стоит 300000€, то при LTV70% получите максимум 210000€, но DTI может урезать ссуду еще больше.

Как доход, трудоустройство и налоговый статус меняют цифры

• Стабильный трудовой контракт в ЕС (contrato indefinido) – банки берут 100% зарплаты; самозанятых (autónomos) просят предоставить налоговые декларации за 2-3 года и часто дисконтируют доход на 20%.
  
• Доход вне ЕС (Украина, UK, США): принимается, но снижают «вес» из-за валютного риска и сложности проверки (часто считают лишь 70-80% суммы).
  
• Налоговые резиденты Испании (имеющие residence fiscal) могут претендовать на срок до 30 лет и выше LTV в 75-80% для жилья первички; нерезиденты получают более жесткие лимиты.
  
  Базовые правила прозрачны и вытекают из методических материалов Банка Испании и EBAGuidelines on Loan Origination&Monitoring (EBA/GL/2020/06). (eba.europa.eu, bde.es)

Максимальная LTV: почему 70% – это потолок

Нормы макропруденциального надзора прямо указывают, что кредиты по LTV>80% повышают риск и требуют дополнительного капитала; для нерезидентов банки останавливаются на 60-70%, оставляя «подушку» на курсовые колебания и расходы на реализацию залога. (bde.es)

Пример. Квартира 250000€ – максимум 175000€ кредита, остальные 75000€ + 10-12% расходов (налог ITP/IVA, нотариус, реестр) – ваши наличные.

Как банки проверяют иностранные доходы при оформлении ипотеки

Согласно Ley10/2010 (boe.es) о борьбе с отмыванием средств и блога «¿Puede mi banco pedirme la declaración de la renta?» на портале клиента Банка Испании, банк имеет право требовать любые документы, подтверждающие происхождение денег:

• выписки со счетов за 12 мес.;
  
• справки о зарплате/контрактах;
  
• годовые налоговые декларации;
  
• перевод + апостиль.
  
  Данные проверяют через CRS (автоматический обмен информацией) и внутреннюю централизованную информацию о рисках (CIR). Выплаты в гривне конвертируют по среднему курсу ЕЦБ на дату оценки. (clientebancario.bde.es, boe.es)

Когда при ипотеке в Испании следует приобщать поручителя или созаемщика

Если собственного дохода не хватает, avalista/соемщик-резидент может повысить вашу кредитоспособность: банк добавляет его зарплату к вашей, что снижает DTI и иногда позволяет LTV до 75%. Но:

• avalista проходит ту же проверку платежеспособности;
  
• несет солидарную ответственность вплоть до полного погашения;
  
• банк обязан предоставить ему отдельную преддоговорную информацию (Portal del Cliente Bancario). (clientebancario.bde.es, clientebancario.bde.es)

Итог. Реалистично украинец-нерезидент может рассчитывать на 60-70% цены жилья, при условии, что совокупная месячная выплата не превышает 35-40% чистого семейного дохода. Прозрачная история доходов, переводы с апостилем и при необходимости поручитель значительно повышают шансы на одобрение и большую сумму кредита.

Какой процент иставка по ипотеке в Испании в 2025 году?

Текущие рыночные цифры

По официальной таблице Банка Испании средний номинальный процент по новым ипотекам (3 года) в мае 2025г. составил 2,852% TIN (июньский предварительный показатель: 2,532%). Нерезидентам Испании банки прибавляют 0,5-0,8 п.п рисковой надбавки, поэтому в реальных предложениях видим от 3,5% годовых и выше. Например, CaixaBank без бонус-пакетов предлагает 3,80% TIN, а Santander в смешанной схеме фиксирует 3,85% TIN на «длинном» фиксированном отрезке. (clientebancario.bde.es, caixabank.es, bancosantander.es)

Фиксированная плавающая ставка

Банк Испании объясняет: в фиксированной ипотеке ставка неизменна весь срок, вплавляющий – пересматривается раз в 6-12 мес. по индексу Euribor; после 2019г. минимальный предел ставки (cláusula terra) запрещен. Практически это означает, что стабильность стоит дороже на старте, в то время как плавающая ставка может как снизить, так и повысить ежемесячный платеж. (clientebancario.bde.es, clientebancario.bde.es)

Диапазон фиксированных ставок в 2025г. В открытых условиях (без “бонусных” скидок за зарплатный проект и страхование) крупные испанские банки держат фикс 3,50-4,00% TIN на срок 20-30 лет – CaixaBank заявляет 3,80%, Santander 3,85%. Скидки на 0,5–1,0п.п. возможны, если выполнить комплексные требования (помощь валидируется в FEIN).
(caixabank.es, bancosantander.es)

Плавающие и смешанные пруды. Годовой Euribor закончил июнь 2025г. на уровне 2,081%; банки обычно прибавляют маржу 1,0-1,5п.п. Стартовая переменная ставка для нерезидентов сегодня колеблется около 3,0-3,6% и корректируется при каждом просмотре размера Euribor. В смешанных продуктах первые 2-10лет фиксированы (≈2,8-3,9%), далее – Euribor + маржа. (bde.es, bancosantander.es)

Влияние кредитной истории

Если заемщик уже фигурирует в испанском реестре CIRBE и обладает положительным платежным поведением, банк может сократить надбавку на 0,20-0,40п.п. В отсутствие местной истории финансисты оценивают данные из Украины/ЕС, но в таком случае часто применяют «премию за неопределенность» или просят больший собственный вклад. При наличии просрочок в международных бюро (ASNEF/Equifax) доступ к самым низким ставкам блокируется. (sedeelectronica.bde.es)

Как получить лучшую ставку в 2025г.

1. Подтянуть коэффициент долговой перегрузки до ≤30% дохода.
   
2. Оформить испанский счет и настроить регулярные поступления (зарплата/деньги от EU-контракта).
   
3. Заказать присяжный перевод и апостиль кредитной истории и налоговых деклараций, чтобы банк мог ее проверить.
   
4. Рассмотреть созаемщика с испанской кредитной историей: это уменьшает риск банка и дает шанс на процент в нижней части диапазона.
   

Таким образом, в 2025г. базовый “коридор” для иностранца-нерезидента – 3,5-4,2% по фиксированной и Euribor + 1,0-1,5п. п. по плавающей ставке, а финальный процент решает платежеспособность и качество документов.

Какой первый вклад в ипотеке в Испании?

1. Минимум 30% от цены, потому что банк финансирует только 60-70%

Испанские банки для нерезидентов (в т.ч. украинцев) ограничивают loan-to-value (LTV) 60-70%. Следовательно, не менее 30% стоимости объекта нужно иметь наличными: например, при цене 300000€ придется внести ≈90000€ собственных средств. (mortgageinspain.es)

2. Дополнительные расходы – еще 10-15% сверху

Кроме самого аванса, покупатель платит:

• Налог на новостройку (IVA) 10% – установлен законом как «типо reducido».
  (agenciatributaria.es)
  
• Налог на вторичное жилье (ITP) 4-10% – ставка различается по автономиям. (arquitasa.com)
  
• IAJD (акты юр. док.) 0,4-1,5% для новостроек. (arquitasa.com)
  
• Нотариус 0,2-0,5% согласно артикулу 1 RD1426/1989 (тарифы нотариальные). (boe.es)
  
• Реестр недвижимости 0,1-0,3% (RD1427/1989). (boe.es)
  

В сумме эти позиции создают ≈10-15% дополнительных издержек от цены объекта.
(arquitasa.com)

3. Пример расчета «all‑in» для вторички 250000€

• Первый взнос 30% – 75000€
  
• ITP (7%, Мадрид) – 17500€
  
• Нотариус, реестр, gestoria – ≈2500€
  
  Итого к подписи: ~95000€ собственных средств (38% от стоимости).
  

4. Можно ли внести средства из-за границы?

Да, но действует финмониторинг:

• Банковские переводы свыше 10000€ не нуждаются в декларации S1/E1, их просто контролирует банк по правилам ПВК/FT (Law10/2010). (sede.agenciatributaria.gob.es)
  
• Наличные или чеки ≥10000€ при ввозе/вывозе требуют предварительной декларации S1 (AEAT). (sede.agenciatributaria.gob.es)
  
• Кредитор обязан проверить «origen de los fondos» (SEPBLAC; директивы EBA/AML). Поэтому готовьтесь показать выписки, трудовые контракты, справки о продаже имущества. (sepblac.es)
  

5. Практические советы, чтобы банк беспрепятственно принял вклад

1. Переводите с собственного счета в ЕС/Украину на испанский, чтобы остался четкий след.
   
2. Прилагайте документ-источник (контракт, акт продажи, налоговая декларация) сразу с присяжным переводом.
   
3. Если планируете часть средств наличными, оформите модель S1 до перелета и имейте ее при себе на таможне.
   
4. Держите резерв≥5% на непредвиденные мелкие затраты (копии, подъемники, Tasador).

Сколько времени занимает получение ипотеки в Испании?

Средний срок рассмотрения заявки – от двух до шести недель. Большинство банков декларирует, что с момента представления полного пакета документов до подписания у нотариуса проходит 4-6 недель; сам CaixaBank, к примеру, называет «полтора месяца» стандартом, а реальные кейсы с полным досье вкладываются и в 14-20 дней. ( caixabank.es, clientebancario.bde.es)

На каких этапах получения ипотеки в Испании может “затормозиться”

• Оценка (tasación): выезд тасатора и подготовка отчета занимают в среднем 3-7 дней, но в час пик могут растянуться до 10 дней; подпись банка под готовой оценкой добавляет еще 5-10 дней до даты, когда вы можете перейти к нотариусу. (rankia.com, tinsa.es)
  
• Проверка доходов: если зарплата или ФЛП-оборот происходят из-за границы, банк проверяет легальность источника, конвертирует валюту и сравнивает налоговые декларации; здесь появляются задержки переводов и апостиль. (clientebancario.bde.es)

Юридический «звонок»-10 дней обязательной паузы. После того как банк выдал вам FEIN (оферта, уже фиксирующая условия кредита), Закон 5/2019 требует минимум 10 календарных дней «на раздумья» до подписи ипотеки у нотариуса. Этот период сократить невозможно, он заложен в график самых быстрых сделок. (boe.es)

Что может продлить сроки вне контроля клиента. Неполный пакет документов, разногласия в выписках, запрос банка на дополнительную верификацию CIRBE или справку из налоговой страны происхождения – каждый повторный запрос отодвигает решение еще на 3-5 рабочих дней. Для нерезидентов с нестандартной структурой доходов (фриланс, несколько валют) это самая частая причина выхода за рамки шести недель.
(clientebancario.bde.es)

Какое отношение дохода к долгу принимают испанские банки для ипотеки?

Стандартное правило 30-35%

Банк Испании в своей финансово-образовательной памятке советует не превышать 40% общей нагрузки на семейный бюджет; при этом сами банки обычно держат «потолок» ипотечной доли поближе к 30-35% чистого месячного дохода, чтобы оставить запас под другие расходы и кредиты. (clientebancario.bde.es, bbva.com)

Как считают DTI и что в него попадает

В формуле учитывают все регулярные доходы после налогов, из которых вычитают существующие обязательства (лизинг авто, кредитные карты, alimony и т.п.). Для нерезидентов любые заработки в иностранной валюте конвертируют в евро по среднерыночному курсу и часто «срезают» еще 10-20% как буфер от курсового риска – такой подход прямо следует из рекомендаций EBA по оценке платежеспособности.
(eba.europa.eu)

Доходы из-за границы: документы и дисконт

Чтобы ваш евродоход зачислили в DTI, банк попросит: (a) не менее 6-12 месяцев выписок, (b) налоговые декларации страны-источника, (c) контракт или свидетельство ФЛП. Все – с апостилем и присяжным переводом на испанский. Учитывая требование EBA моделировать «отрицательные сценарии» для валютных заемщиков, финансисты часто берут среднюю зарплату за год и применяют понижательный коэффициент, чтобы проверить, выдержит ли бюджет резкое падение курса. (eba.europa.eu)

Наличные доходы почти не считаются

Испанский Ley10/2010 и разъяснение SEPBLAC обязывают банки принимать в расчет только отслеживаемые источники. Недвижимые «кэшированные» заработки без подтверждения не проходят комплаенса, а наличные операции свыше 1000€ вообще запрещены для расчетов за имущество; следовательно, такие суммы не войдут в платежеспособность и вызовут дополнительные вопросы. (sepblac.es, boe.es)

Как подстроиться под лимит

• Погасите мелкие потребительские ссуды – каждые 50€ ежемесячного платежа снижают вашу «испанскую» ипотечную квоту на ±15000€ капитала.
  
• Попросите работодателя платить в € или откройте SEPA-счет: исчезнет валютный дисконт.
  
• Соберите пакет справок сразу с переводами, чтобы банк не «тормозил» процесс из-за дополнительных запросов.
  
• Если дохода немного не хватает, привлеките созаемщика-резидента – его заработок прилагается к DTI и позволяет поднять сумму ссуды без изменения коэффициента.

Какие банки в Испании предоставляют ипотеку украинцам нерезидентам?

Четыре крупнейших банка Испании, предоставляющих ипотеку украинцам

Santander, CaixaBank (HolaBank), Sabadell и BBVA ведут отдельные линейки ипотек для покупателей без испанской налоговой резиденции.

• Santander «Non-Resident MundoMortgage» принимает онлайн-заявки, предлагает фиксированные, переменные и смешанные ставки и финансирует до 70% от оценочной стоимости. (bancosantander.es)
  
• CaixaBank/HolaBank позиционирует сервис “one-stop” для экспатов: счет+ипотека до 70% LTV с предварительным ответом за 72 часа. (caixabank.es)
  
• BancoSabadell публично разъясняет процедуру для нерезидентов и предупреждает, что лимиты финансирования ниже, чем для местных, советуя воспользоваться сайтом-симулятором. (bancsabadell.com)
  
• BBVA принимает документы онлайн в «EspacioHipoteca» и применяет те же продуктовые линии, что и для резидентов, но с собственным скорингом для иностранцев. (bbva.es)

Есть ли “спецпрограммы” именно для украинцев?

По состоянию на июль 2025г. ни один из крупных банков не имеет отдельной ипотечной программы для граждан Украины. Льготы, запускаемые после 2022г. (например, бескомиссионные переводы Santander на украинские счета или бесплатные текущие счета), касающиеся платежей, а не самого ипотечного кредитования. Все заявки рассматриваются по стандарту «нерезидент» с тем же пакетом документов и лимитом LTV. (elespanol.com)

Как банки проверяют клиента-нерезидента

Независимо от гражданства, банки руководствуются Ley5/2019 и рекомендациями EBA:

• анализируют чистый доход (DTI≤30-35%),
• сверяют клиента с санкционными списками (украинский паспорт не в «рисковой» зоне),
• применяют валютный «буфер» к зарплатам в гривне.

Для держателей временной защиты (TIE, действующая до 4 марта 2026 г.) статус фактически приравнивается к резиденту, но без льготной ставки. (boe.es)

Роль ипотечного брокера в Испании: когда следует идти по «обходному пути»

Преимущества

• Брокер-ICI, зарегистрированный в BancodeEspaña, собирает предложения всех банков, готовит пакет переводов и часто сжимает процесс до 3-4 недель.
  
• Из-за объема сделок способен выбить скидку 0,20-0,30 п.п.
  

Недостатки

• Комиссия 1-2% от суммы кредита оплачивается отдельно и не включается в LTV.
  
• Случаются незарегистрированные посредники – проверяйте их в Реестре Ипотечных Посредников на сайте Банка Испании. (sedeelectronica.bde.es)
  

Вывод. Украинцы-нерезиденты могут выбрать любой из четырех системных банков: базовая планка – финансирование до 70% стоимости жилья и стандартный скоринг без этнических и политических ограничений. Ипотечный брокер полезен, когда нет времени на бюрократию или нужно сравнить все банки «в одну кнопку».

Выгодно ли брать ипотеку на недвижимость в Испании в 2025 году?

Аренда vs ипотека: цифры на середину 2025 год

• Аренда. Средняя цена найма июня 2025г. стоит 14,6€/м² в месяц (квартире 80м² ≈1168€).
  (idealista.com)
  
• Ипотека. Средняя новая ставка по кредитам >3лет-2,85%TIN; нерезидент платит 3,5%. При стоимости 2438€/м² (80м²≈195000€), 70% кредит на 25р. дает платеж ~680€/мес. (без коммунальных и страховок). Разница против аренды – ≈ 490 € ежемесячно.
  (clientebancario.bde.es, idealista.com)
  

Преимущества владения: больше, чем крыша над головой

• Адрес для удостоверения. Собственное жилье упрощает регистрацию при не лабораторной (non-lucrative) и цифровой-кочевой (nomad visa) резиденции, где главное показать стабильные доходы≥400%IPREM (≈30000€/год). (exteriores.gob.es)
  
• Гражданство из-за проживания. Пять лет легальной резиденции дают право на «larga duration‑UE», а через пять — на испанское гражданство (два для украинцев-беженцев, если война будет продолжаться).
• Капитализация на росте цен. Цена вторички выросла на 14% р/с и держит тренд +5%/кв-л.
  (idealista.com)
  

Альтернативы: когда ипотека не подходит

• Аренда: гибкость, отсутствие первоначального взноса ≥30%+10-15% затрат. Та же квартира обходится дороже ежемесячно, но без курсовых, налога IBI и страхования.
  
• Рассрочка от застройщика (pago aplazado): 10% подпись-контракт + 10% в месячных платежах до конца строительства (20-24 мес.); окончательный 80% часто оформляется ипотекой. (ficsa.es)
  
• Договор compra-aplazado с продавцом: по сути частный кредит под фиксированный график, но без банковской защиты Ley5/2019. (idealista.com)
  

Вердикт

Да, ипотека выглядит выгодной, если

• имеете первичный капитал 40%+ и доход в €,
  
• планируете жить в Испании ≥5 лет,
  
• готовы к волатильности рынка и дополнительным затратам на содержание.
  

Нет, лучше аренда или рассрочка, если

• доход в гривне/из-за границы нестабильный,
  
• нужна мобильность или не уверены в регионе,
  
• не планируете оставаться дольше двух-трех лет.