Налоги при покупке и продаже недвижимости в Испании в 2025

Налоги для покупателя недвижимости в Испании в 2025 году

Налог на передачу недвижимости (ITP) / НДС+AJD

При покупке вторичной недвижимости ключевым является  ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Ставку устанавливает каждая автономная община, поэтому она колеблется от 6% (например, Андалусия) к 11% (Балеары, Каталония для объектов премиум-сегмента). (juntadeandalucia.es, atc.gencat.cat)

Для новостроек действует другой набор налогов: 10% НДС (снижена ставка по ст.91.1.7º Закона 37/1992 об IVA) и AJD (Actos Jurídicos Documentados), что в большинстве регионов составляет 1,5% от цены в нотариальном договоре (boe.es, atc.gencat.cat)

Мелкий, но полезный лайфхак: многие регионы дают льготы (3-7%) молодым покупателям <35р. или инвалидам. Перед подписанием эскритуры проверьте местные типо-reduïdo, чтобы не переплатить.

Комплементарный налог 100% для нерезидентов не европейцев в Испании

В мае2025г. правительство направило в Конгресс проект «Complementario»: дополнительный сбор удваивает ITP для покупателей из-за пределов ЕС/ЕЭС, если те берут вторичную недвижимость. Цель – охладить спекулятивный спрос в туристических локациях. (elpais.com, elpais.com)

По состоянию на июль 2025г. документ на стадии парламентских слушаний, поэтому закон еще не действует. Кроме того, лазейка очевидна: покупка новостройки (она облагается НДС, а не ITP) избегает доплаты. Итак, пока нормы не утверждены в BOE, «налог-страшилка» – предмет политических торгов, а не фактический счет от нотариуса.
(elpais.com)

Налог на имущество (IBI)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платят каждый год все собственники, независимо от резидентства. Ставку (между 0,4% и 1,1% от кадастровой стоимости) утверждает городской совет на основании ст. 72-79 Текста-рефонда Закона о местных финансах (RDL2/2004).
(boe.es)

Кадастровую стоимость государство пересматривает примерно раз в 10 лет; если муниципалитет недавно ее поднимал, платеж вырастет автоматически. Всегда проверяйте «valor catastral» в выписке из Реестра, прежде чем радоваться «низкому IBI от продавца» – после ребаланса цифра может увеличиться.

Доход нерезидента (IRNR) в Испании 

Если вы не сдаете жилье, государство все равно считает «воображаемую» выгоду: 1,1% (кадастр обновлено ≤10 лет) или 2% (кадастр старше) и облагает ее по правилам ИРНА. Еврокомиссия уже упрекает Испанию в дискриминации, но на дату публикации требование еще действует. (elpais.com)

За фактический доход от аренды ставки просты: 19% для резидентов ЕС/ЕЭС и 24% для других. Расходы (коммуналка, амортизация, ремонт) можно списать только европейцам; нерезиденты из-за границ ЕС платят из «брутто».
(sede.agenciatributaria.gob.es, fiscal-impuestos.com)

Декларацию подают через Модель 210: – ежеквартально, если есть арендная прибыль; – раз в год, если жилье простаивает. Штрафы за просрочку начинаются со 150€, так что отложите напоминание в календаре сразу после покупки.

Налоги во время продажи недвижимости в Испании в 2025 году

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT)

Для резидентов Испании прибыль от продажи жилья включается в «базу сбережений» (base del ahorro) декларации IRPF и облагается налогом прогрессивно:

• 19% – первые 6000 €;
  
• 21%– 6000€-50000€;
  
• 23%– 50000€-200000€;
  
• 27%– 200000€-300000€;
  
• 30% – свыше 300000 € (ставка добавлена Законом 7/2024, действующая с 1 января 2025 г.).
  (boe.es)
  

Нерезиденты уплачивают налог по правилам IRNR: 19% для граждан ЕС/ЕЭС и 24% для всех остальных – так закреплено в ст. 25 TRLIRNR. (boe.es)

Льготы:

• полное освобожденное от CGT при реинвестиции в новое постоянное жилище (ст.38Ley35/2006);
  
• продавцы ≥65лет могут не платить CGT за основное жилье.

Удержание 3% при продаже нерезидентом

Если продавец нерезидент, покупатель обязан удержать 3% от цены и перечислить его до Agencia Tributaria через Modelo 211 – это авансовый платеж CGT по ст. 25.2 TRLIRNR.
(boe.es)

Продавец в течение 4 месяцев подает Модель 210:

• если фактический CGT ниже удержанного 3%, государство вернет разницу;
  
• если больше – придется доплатить.
  

Неисполнение долга покупателем влечет солидарную ответственность имуществом (тот же 25.2 TRLIRNR).

Муниципальный налог Plusvalía (IIVTNU)

PlusvalíaMunicipal рассчитывает совет муниципалитета исключительно на прирост кадастровой стоимости земли (не всей недвижимости). После решений КС 2021 действуют две формулы:

1. Коэффициенты по годам владения (максимальные пределы ежегодно публикует государство). На 2025 год они актуализированы Real Decreto‑ley 9/2024:
     до1р. -0,14; 1-3р. -0,13; … 10-20г. -0,15. (boe.es)
   
2. Фактический прирост: разница между ценой продажи и приобретения земли
   

Плательщик выбирает более выгодный вариант, а в случае убытка налог = 0 (Real Decreto-ley 26/2021). (boe.es)

Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio)

Начисляется на чистые активы свыше 700000€ на 31 декабря. Государственная шкала – от 0,2% к 3,5%, но автономии могут корректировать и минимум, и ставки (напр., Андалусия – 100% бонус, Каталония – доплата +10%). Базовая шкала закреплена в ст. 30 Ley 19/1991.
(boe.es)

С 2023 г. добавлено «солидарный» налог на большие статьи (ITSGF) для активов >3 млн €. Сумма ITSGF вычитается из уплаченного регионального Wealth Tax, поэтому двойного платежа нет.

Кто платит налог при продаже или покупке недвижимости в Испании в 2025 году?

Обязанности покупателя недвижимости

Во время самой сделки- ВОЗ платит, зависит от того, какой объект берете:

• Вторичная недвижимость: покупатель платит И Т. Д (Imposed Transmisiones Patrimoniales). Базовый тип для жилья в большинстве автономий – 7% (варьируется 6-11% по региональному закону; напр. ст.41Ley5/2021 Каталонии). (boe.es)
  
• Новостройка: вместо ITP действует 10% НДС(статья 91.1.7ºLey37/1992) плюсАЖД ≈1-1,5% цены эскритуры. (boe.es)
  

Если продавец – нерезидент, покупатель автоматически удерживает 3% от цены и перечисляет их в государственную казну через Modelo 211; это авансовый платеж грядущего CGT продавца (ст.1RD1776/2004). (boe.es)

После получения ключей покупатель переходит в роль владельца и платит МЕСТО ежегодно (0,4-1,1% от кадастровой стоимости; ст.60-79RDL2/2004), а если он нерезидент, еще и декларирует «мысленный доход» в Modelo 210: 1,1% (кадастр ≤10 лет) или 2% (старше) кадастра, или фактический арендный доход-19% для европейцев, 24% для других (ст.13.1.h и 24‑25TR LEARN R5/2004). (boe.es, boe.es, boe.es)

Обязанности продавца недвижимости в Испании

Продажа генерирует налог на прирост капитала (CGT): для резидентов прогрессивно 19-30% (Ley35/2006, дополнительная ставка 30% действует с 01.01.2025), для нерезидентов – 19% (ЕС/ЕЭС) или 24% (другие) согласно TRLIRNR. (boe.es, boe.es)

Второй чек – Plusvalía Municipal (IIVTNU), что считает муниципалитет приростом кадастра земли; с 2021 г. плательщик может выбрать между двумя формулами (Real Decreto-ley 26/2021) с обновленными коэффициентами на 2025 г. (RD-ley 9/2024). (boe.es, boe.es)

Если чистый капитал продавца после сделки все еще превышает 700000€, он подает Налог на имущество по шкале 0,2-3,5% (Ley 19/1991); в некоторых автономиях действуют бонусы или доплаты, но именно обязательство контролирует продавец. (boe.es)

Ключевые исключения, экономящие тысячи

• Резиденты 65+ лет: полная экспресс-амнистия от CGT при продаже основного жилья. Вторая опция – в течение 6 мес. после продажи положить выручку (до 240000 €) в рентавиталиссию; тогда прирост тоже не облагается налогом (ст.38.3Ley 35/2006). (boe.es)
  
• Реинвестиция в новую «vivienda habitual» в течение 2 лет после продажи снимает CGT без возрастных ограничений (ст.38.1Ley 35/2006). (boe.es)

Практический результат

1. Покупатель резервирует деньги под ITP/IVA+AJD, удерживает 3% (если продавец нерезидент), а дальше ежегодно платит IBI и при необходимости IRNR.
   
2. Продавец рассчитывает CGT, платит Plusvalía и, при наличии крупного капитала, Wealth Tax.
   
3. Проверьте исключения: люди 65+ и инвестирующие в новое постоянное жилье или пожизненную ренту могут забрать прибыль почти «чистой».

Как рассчитать налог на недвижимость в Испании?

Ниже четыре «кухонные» формулы, с которыми даже на салфетке посчитаете будущий чек от налоговой. Калькулятором пользоваться приятнее, но главное – понять из чего состоит сумма.

 ITP/IVA +AJD (разовый платеж покупателя)

Формула:
Цена в эскритуре×региональная ставка

Пример	Объект	Ставка	Расчет	Платеж
Андалусия	вторичка	7%	300000€×0,07	21000€

Где взять ставку? На сайте казначейства автономии; в Андалусии общий тип-7% с28.04.2021г. (juntadeandalucia.es)

Для новостроек формула такая же, но вместо ITP ставим 10% НДС+1‑1,5% AJD (точную часть AJD смотрите в своей автономии). 

IBI (ежегодный муниципальный)

Формула:
Кадастровая стоимость×ставка горсовета (0,4-1,1%)

Пример	Кадастр	Ставка	Платеж
Вилла у Торревьеха	85000€	0,85%	722,50€

Минимум 0,4%, максимум 1,10% закреплены ст. 72 RDL 2/2004; далее каждый совет крутит регулятором по собственному усмотрению. (boe.es)

CGT (налог на прирост капитала продавца)

Базовая формула:
[Цена продажи-(цена покупки+нотариус+ITP/IVA+реформа и другие улучшения)]

1. Добавляем все расходы, которые можно доказать счетами.
   
2. Полученный «чистый» прирост умножаем на ставку:
   
   • Резиденты: шкала 19%→30% (см. ст.66 Ley7/2024).
     
   • Нерезиденты: 19% (ЕС/ЕС) или 24% (другие) по TRLIRNR.
     
3. Если продавец-нерезидент покупатель уже перечислил 3% аванса государству через Modelo 211; его вычитаем или доплачиваем разницу. (boe.es, boe.es, sede.agenciatributaria.gob.es)
   

Пример	Покупка	Продажа	Расходы	Прирост	CGT (нерезидент ЕС 19%)	Удержано 3%	К оплате
Квартира	200000€	300000€	10000€	90000€	17100€	9000€	8100€

Муниципальный налог на прирост капитала (IIVTNU)

Метод 1 (коэффициенты):

[Кадастровая стоимость земли]×[коэффициент за годы владения]×[ставка горсовета ≤30%]

Метод 2 (реальный прирост):

[Цена земли при продаже – цена земли при покупке]×ставка

Плательщик может выбрать тот вариант, что дешевле; при ущербе –налог 0.

Коэффициенты-2025 (по Мадриду): 0,15-для года, 0,14-2-3р., …, 0,40-20+р.
(agenciatributaria.madrid.es)
Порядок и право выбора метода закреплены RD-ley 26/2021. (boe.es)

Пример	Земля-кадастр	Лет	Коэффициент	Ставка 27 %	Платеж
Таунхаус, держали 8г.	60000€	8	0,23	27%	3726€

Шпаргалка в одну строку

Налог	«Калькулятор»	Когда платим
ИТП /НДС+GST	Цена×% региона	День покупки
МЕСТО	Кадастр×0,4‑1,1%	Ежегодно
CGT	(Продажа-Покупка±расходы)×ставка-3%	При продаже
Прирост капитала	Кадастр земли×коэф. ×ставка	При продаже

С этими формулами и официальными ссылками не надо думать, «почему у нотариуса получилось больше». Проверяете исходные цифры→подставляете в формулу→сравниваете с квитанцией. Если разница нескольких евро – задаете вопрос налоговому консультанту, пока не поздно.

Увольнения и льготы при покупке или продаже недвижимости в Испании

Первый дом для покупателей до 35 лет

Все 17 автономий могут снижать общую ставку ITP, но именно молодежь получает наибольший бонус. Классическая схема -50% от базовой ставки (т.е. 3,5% вместо 7% в том же регионе). Например, Андалусия применяет 3,5% к первому жилью стоимостью ≤150000€, если покупателю <35р. и это его основной дом
(juntadeandalucia.es).Валенсийское Содружество позволяет 3% для VPO(жилье социальной защиты) и 6%, пока цена не превышает 180000€ (hisenda.gva.es, atv.gva.es). Большинство регионов требуют подтвердить годовой доход ниже порога (≈36000€ для одного человека), так что храните справку о прибыли: без нее казначейство насчитывает разницу.

Продажа основного жилья после 65 лет-0€ CGT

Если владелец-резидент достиг 65лет и продает свою «vivienda habitual», весь капитальный прирост полностью освобождается от CGT (ст.38.1Ley 35/2006). Кто не хочет покупать новое жилье, но хочет сохранить льготу, может в течение 6 мес. внести выручку (до 240 000 €) в рентную аннуитет; тогда тоже нет CGT (sede.agenciatributaria.gob.es, supercontable.com). Условия простые: сделка через нотариуса, аннуитет оформлен в страховую, а вся сумма переведена единым платежом.

Социальные и «зеленые» стимулы

• Социальное жилье (VPO). Для квартир с официальным статусом VPO регионы устанавливают еще более низкие ставки ITP: в Валенсии – 3% (режим специальный) или 6% (режим общий) (hisenda.gva.es). Аналогичные правила действуют в Мадриде, Кастилии-Леоне и других автономиях; проверьте локальный “tipo reducido VPO” на сайте налоговой службы своего региона.
  
• Улучшение энергоэффективности. Владельцы, инвестирующие в теплоизоляцию, замену окон или солнечные панели до 31 декабря 2025 г., могут отнять 20-60% расходов в декларации IRPF (максимум 15000€) по условию получения послеремонтного сертификата класса энергоэффективности (sede.agenciatributaria.gob.es). Некоторые муниципалитеты добавляют бонус к IBI (‑25% или ‑50% на 3-5лет) за установку фотогальванических систем – обращайтесь к своему «Ayuntamiento».

Выводы и рекомендации

Покупка или продажа недвижимости в Испании – это прежде всего налоговый проект: каждая сторона видит собственный «пакет» сборов и дедлайнов, начинающих всплывать еще до выхода из нотариального зала.

Что ждет покупателя. Одноразово ― ITP (или IVA+AJD для новостроек) и, если продавец – нерезидент, обязательно удержание 3% в пользу государства. Далее – ежегодный IBI, а для нерезидентов еще и декларация IRNR. Перед подписанием эскритуры уточните ставку ITP/IVA в своей автономии и проверьте, нет ли права на молодежную скидку.
(juntadeandalucia.es, boe.es, boe.es)

Что ждет продавца. Ключевые платежи – CGT по шкале (или фиксированной ставке для нерезидентов), муниципальное Plusvalía и, при необходимости, Wealth Tax. Если вы нерезидент, помните, что покупатель уже держит 3% вашего чека; возврат или доплата оформляются через Modelo 210. (boe.es, boe.es)

На что направить особенное внимание.

• Региональные ставки ITP, AJD и IBI различаются в 1,5-3 раза; ошибка в «процентах» легко стоит несколько тысяч евро.
  
• Муниципалитеты обновляют кадастровую стоимость по собственному графику – платеж по IBI и Plusvalía может резко возрасти после переоценки.
  
• В парламенте рассматривается проект «Complementario», удваивающий ITP для покупателей-нерезидентов из-за ЕС; следите, чтобы не застать новый счет врасплох. (elpais.com, juntadeandalucia.es)
  

Рекомендация. Еще до внесения задатка проконсультируйтесь с лицензированным налоговым или юридическим советником в Испании. Он уточнит местные ставки, подтвердит ваше право на льготы (молодежь<35р., «зеленая» реновация, увольнение p65+ и т.д.) и поможет вовремя подать Modelo 210/211 или другие формуляры. Так вы запланируете реальную конечную цену сделки и не получите неприятных «писем счастья» от Hacienda уже после того, как ключи окажутся в ваших руках.