Можно ли украинцу купить недвижимость в Испании в 2025 году?
Так, украинские граждане – как и любые другие иностранцы – вне ЕС – имеют право покупать недвижимость в Испании. Действует принцип «свободной капиталовкладывающей способности» (liberalización de inversiones exteriores): государство не устанавливает общего запрета по национальности, а лишь требует выполнить стандартные формальности (NIE, налоги, регистрация соглашения). (boe.es)
Какова была покупка недвижимости в Испании до 24 февраля 2022 года
До начала полномасштабной войны процедура для украинцев мало чем отличалась от других «третьих» стран: получить Número de Identificación de Extranjero, открыть счет в банке, оплатить 10% ITP/IVA и зарегистрировать покупку в Registro de la Propiedad. Никаких особых ограничений по гражданству закон не содержал; дополнительная лицензия требовалась только для объектов в «зонах военной важности» (см. п.6). (boe.es)
После 24 февраля2022г.: временная защита и права собственности
Совет ЕС активировал Директиву 2001/55/EC решением 2022/382, а Испания издала приказ INT/195/2025 и последующие продолжения, которыми продлила действие временной защиты по меньшей мере до 4 марта 2026г. Этот статус автоматически предоставляет вид на жительство и работу, но не вводит отдельных барьеров для покупки недвижимости. Поэтому украинец под временной защитой может покупать недвижимость на тех же условиях, что и обычный нерезидент, а если проживает 183 дней как налоговый резидент. (eur-lex.europa.eu, boe.es, boe.es)
«Временная защита» vs. обычный резидент
Украинцы под временной защитой имеют пластиковую tarja roja с NIE и разрешением на работу, что упрощает идентификацию при сделке. Обычные резиденты (например, при воссоединении семьи или «золотой визе») пользуются долгосрочной TIE. И в первом, и во втором случае нотариус проверяет подлинность карты и паспорта; сам факт защиты типа резиденции не ограничивает право собственности. (policia.es)
Что дает покупка недвижимости в Испании украинцу?
Дает ли покупка недвижимости в Испании автоматический ВНЖ?
Нет. Испанское миграционное право разделяет право собственности и право на жительство: квартира за 100000€ или 450000€ остается «камнями», а не основанием для легального пребывания более 90 дней каждые 180. После отмены инвесторских виз (см. ниже) даже сделка на >500000€ больше не открыл подпадает под правило коротких шенгенских поездок. (lamoncloa.gob.es)
«Золотая виза»: как было и почему больше не работает
До 3 апреля 2025г. статьи 63‑67 Закона 14/2013 ( boe.es) разрешали нерезиденту, инвестировавшему минимум 500000€ «чистыми» в недвижимость, получить 3-летний ВНЖ с правом на работу и последующим ПМЖ. Закон же 1/2025 полностью выписал эти статьи, а правительство официально объявило «золотым визам» в конечном счете только переходный режим для старых разрешений. (lamoncloa.gob.es)
Финансовые плюсы владения недвижимостью в Испании
- Рост стоимости. По данным INE, цены на недвижимость в Испании подскочили на 12,2% р/с в Iкв.2025- показатель, которого не видели с 2007-го. ( ine.es )
- Арендная доходность. Средний индекс арендной рентабельности в прибрежных провинциях колеблется 4-6% брутто-часто выше банковского депозита.
- Хедж от евроинфляции. Ипотека с фиксированной ставкой ~3% (нерезидентам дают до 70% LTV) практически «продает» будущие евро дешевле, чем сама инфляция. Данные Банка-Испании подтверждают, что ставки для нерезидентов в среднем на 1-1,5 п.п. выше внутреннего рынка.
Налоговые минусы и обязанности при покупке недвижимости в Испании
- IRNR. Нерезиденты платят ImpuestosobrelaRentadeNoResidentes: 24% с арендного чистого дохода (19% – если имеете налоговое резидентство в ЕЭП). База и ставки закреплены в РД-лег.5/2004. ( boe.es)
- IBI. Ежегодный муниципальный налог 0,4-1,1% от кадастра (Ley 2/2004, т.н. «Haciendas Locales»). ( boe.es)
- Plusvalía municipal. При продаже уплачивается налог на прирост земли по обновленным правилам РД-ley26/2021. ( boe.es )
- Расходы на сделку. Регистрационные и нотариальные ≈1%, налог ITP 10% (вторичка) или IVA 10%+AJD 1% (новострой).
Упрощает ли недвижимость в собственности, получение долгосрочной визы?
Наличие собственной квартиры – сильный, но не решающий аргумент:
- Виза «non‑lucrativa». Консулы требуют 400% IPREM (29000€/год) на заявителя+100% на каждого члена семьи и доказательство жилья; собственный объект снимает вопрос аренды.
( exteriores.gob.es) - «Номад‑digital» (Ley28/2022). Достаточно контракта/ФЛП дохода и проживания в Испании ≤90 дней перед подачей. Недвижимость не обязательна, но придает «серьезности».
- ПМП из-за оседлости. После 5 лет легального проживания любой резидент (в т.ч. бывший инвестор) может претендовать на larga duración, а через 10 лет – на гражданство, если выполняет языковые тесты и интеграцию.
Какие документы необходимы для покупки недвижимости в Испании украинцу?
Набор бумаг короткий, но без одного из них нотариус не подпишет Escritura Pública. Обязательно понадобятся: NIE, паспорт, счет в банке Испании, а при дистанционном соглашении – нотариальная доверенность. Любые иностранные документы должны быть представлены с апостилем или консульской легализацией и присяжным переводом.
NIE – ваш «налоговый номер» в Испании
Número de Identificación de Extranjero кажется каждому, кто имеет «экономические, профессиональные или социальные интересы» в стране, и именно его нотариус вносит в реестры собственности – без NIE соглашение физически невозможно. Процедуру и форму EX-15 регламентирует ст.101 Регламента миграции (RealDecreto2393/2004) и объясняет Министерство внутренних дел: требуется заполненная анкета и действительный паспорт; подать можно лично, через представителя доверенностью или в консульстве за границей. ( boe.es, interior.gob.es)
Паспорт- базовый документ, подтверждающий личность
Испанские пограничные и миграционные правила требуют оригинал загранпаспорта с сроком действия, покрывающего сделку; нотариус делает копию, удостоверяет ее и добавляет Escritura. Само наличие паспорта не дает права на жительство, но без него нет права собственности. (interior.gob.es)
Счет в банке Испании
Нерезиденту достаточно cuenta de noresidente: банк проверяет личность, источник средств и заполняет AML-анкету. Банк Испании прямо указывает, что для открытия требуется паспорт, NIE и подтверждение адреса; иногда просят справку о налоговом статусе в Украине. Денежные средства на покупку и налоги списываются только с испанского IBAN, поэтому счет нужно иметь до дня подписания. ( bde.es)
Доверенность (poder notarial), если приобретаете через представителя
Украинец может оформить общую или специальную доверенность в любом консульстве Испании или у украинского нотариуса (со следующим апостилем). Консульский департамент МИД Испании уточняет, что в пакет входит паспорт/NIE и проект полномочий; подпись подлежит обязательной оплате консульского сбора. Доверенность на испанском языке или с присяжным переводом затем регистрируется нотариусом в Испании.
(exteriores.gob.es)
Перевод и легализация: Apostille и присяжный переводчик
Документы, изданные вне Испании, должны иметь апостиль (Конвенция 1961 г.) или консульскую легализацию. После легализации обязательный перевод на испанский, выполненный переводчиком-присяжным, зарегистрированным в Министерстве иностранных дел; только такие переводы носят «официальный характер» перед органами власти и нотариусом. (exteriores.gob.es, exteriores.gob.es)
Как происходит процесс покупки недвижимости: пошаговая инструкция
Испанский нотариат отмечает: без предварительной проверки жилья, законных документов и своевременной уплаты налогов ни один покупатель – резидент или гражданин-нерезидент из Украины – не станет полноправным собственником. Соблюдайте четкую, юридически «железобетонную» схему, которую признают нотариусы и регистраторы страны. (notariado.org)
Шаг 1. Найти недвижимость в Испании
Поиск начинается с анализа бюджета, района и типа объекта (новостройка, вторичная, туристическая апартаментная лицензия и т.п.). Нотариальная палата советует сначала убедиться, что продавец имеет право отчуждать имущество и только после этого переходить к резервированию. ( notariado.org)
Шаг 2. Резервация: контракт arras (депозит)
Типичные arras penitenciales регулирует ст.1454 Гражданского кодекса: если одна сторона отказывается от купли-продажи, покупатель теряет задаток, а продавец возвращает его в двойном размере. Сумма определяется сторонами (обычно 5-10% цены). Документ подписывают приватно; нотариус на этом этапе не обязателен, но его консультация убережет от подводных камней. (boe.es, notariado.org)
Шаг 3. Проверка объекта (Due Diligence)
- Nota Simple из Registro de la Propiedad показывает владельца, ипотеки, обременения. Ее спрашивают онлайн за несколько евро.
- Справка Catastro подтверждает кадастровый номер и метраж..
- Сравнение данных реестра и кадастра разоблачит «расхождение в метрах» или самострой.
Без этих двух подъемников банк не выдаст ипотеку, а нотариус не создаст Escritura Pública.
(registradores.org, sedecatastro.gob.es )
Шаг 4. Контракт и нотариус: Escritura Pública
На подписи присутствует продавец, покупатель (или представитель по доверенности) и независимый испанский нотариус. Он:
- проверяет личности и NIE;
- подтверждает отсутствие новых обременений в реестре (запрос онлайн в день подписания);
- фиксирует метод и источник оплаты (банковский чек, перевод с испанского счета).
Лише після підпису й оплати нотаріус видає copia autorizada - єдину версію, яку прийме реєстратор. ( notariado.org )
Шаг 5. Регистрация в Registro de la Propiedad
Нотариус (или ваш gestor) представляет электронную копию Escritura. Реестр по закону имеет 15 рабочих дней, чтобы внести его, если налоги уплачены и бумаги в порядке. С этого момента право собственности становится публичным и защищенным.
( registradores.org)
Шаг 6. Оплата налогов: ITP, IVA, AJD
- ITP (вторичная недвижимость)-ставку устанавливает автономия, обычно 6-10%. Дедлайн оплаты – 30 рабочих дней с даты Escritura; декларацию подают на бланке Modelo600.
- IVA 10% + AJD (≈0,5-1,5%) на новостройки; налог платит покупатель вместе с подписанием.
- IBI и другие местные сборы будут платить ежегодно как владелец.
Несвоевременная подача ITP/AJD ведет к пени и отказу регистратора..
Какие подводные камни есть при покупке недвижимости в Испании?
Проблемы с реестром и «cargas ocultas»
Самый частый сюрприз – невидимые обременения: старые ипотеки, судебные эмбарго, сервитут для соседа. Проверить их можно только через Nota Simple в Registro de la Propiedad; там же указано, реально ли продавец владеет всей площадью и не наложен ли арест. Сам Коллегиум регистраторов советует иностранцам перед бронированием жилья заказывать подъемник и читать раздел «cargas» – иначе право собственности может оказаться под угрозой уже после переоформления. (registradores.org, registradores.org)
Неузаконенные постройки и недекларированные «obra nueva»
Пристройка террасы или мансарда, внесенная только в «техпаспорт», но не в кадастр, грозит штрафами и отказом банку в кредите. Испанский кадастр (Dirección General Del Catastro) требует подать декларацию Modelo 900D о любом изменении здания; В реестр нотариуса попадают только объекты с согласованными метрами. (sedecatastro.gob.es, sedecatastro.gob.es)
«Переходящие» долги вместе с квартирой
- Коммунальные взносы. Статья9 Ley49/1960 прямо говорит: новый собственник отвечает за долги предыдущего за предыдущие три года, и кредитором выступает само сообщество соседей. (boe.es)
- Налог IBI. По ст.64 Текста после Ley Reguladorade Haciendas Locales, муниципальный налог на недвижимость «заденет» нового собственника, даже если долг возник к сделке.
(petete.tributos.hacienda.gob.es, petete.tributos.hacienda.gob.es)
Перед подписью нотариуса необходимо предоставить справку об отсутствии задолженностей от администратора дома и квитанцию IBI за последний год.
Недобросовестные агентства и «комиссии по воздуху»
Министерстводел потребителей регулярно штрафует агентства, которые берут двойные комиссии или скрывают дефекты жилья. Центр Европейского Потребителя советует потребовать лицензию АРИ и заключать письменный договор с четко расписанными услугами и ставками. (portal-cec.consumo.gob.es, portal-cec.consumo.gob.es)
Языковой барьер и нотариальный перевод
Если покупатель не понимает испанский, закон обязывает нотариуса привлечь присяжного переводчика (ст.50 Leydel Notariado). Без официального перевода EscrituraPública признается недействительной, а реестр может отказать в инсcripció.
(boe.es, boe.es)
Как проверить недвижимость перед покупкой в Испании?
1. Nota Simple - первый «рентген» объекта
Закажите выписку Nota Simple в RegistradolaPropiedad (онлайн через Registradores.org или лично в регистраторе). Документ за несколько евро показывает владельца, площадь, ипотеки, сервитуты и аресты; без него невозможно оценить реальное состояние жилья.
( registradores.org, sede.registradores.org)
2. Certificación de Dominio y Cargas - «полная» версия выписки
Если NotaSimple – информационный скриншот, то Certificación – официальный «снимок» с подписью регистратора, который имеет доказательную силу в суде и банке. Документ подтверждает не только право собственности, но и все имеющиеся или погашенные обременения; именно его требуют ипотечные отделы банков. (conceptosjuridicos.com, registradores.org)
3. «Прилипающие» к квартире долги
- Коммунальные платежи. Ст.9 Ley 49/1960 переводит долги по общему имуществу за три предыдущих года на нового владельца, поэтому требуйте сертификат об отсутствии долгов от администратора дома. ( boe.es)
- IBI и местное собрание. По ст.64 Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, сам объект служит залогом за неуплаченный налог IBI-муниципалитет может взыскать его уже с вас. Проверьте квитанции за последний год. (supercontable.com)
- Ипотека и эмбарго. Банковские залоги, налоговые и судебные аресты видны в подъемниках; настаивайте, чтобы продавец погасил их до подписи Escritura или закройте остаток кредита по цене сделки.
4. Кадастр и планировочное соответствие
Сопоставьте данные реестра с кадастром (онлайн - Sede Electrónica del Catastro). Если метраж или границы отличаются, нотариус потребует «coordinación gráfica» - иначе регистратор приостановит інсcripción. (sedecatastro.gob.es)
Убедитесь, что дом имеет Licenciade Primera Ocupación /Cédulade Habitabilidad (обязательные по ст. 5Ley38/1999) без них банк может отказать в финансировании, а вы рискуете штрафом от муниципалитета. (boe.es)
С 2021г. также необходим Сертификат энергоэффективности (Real Decreto 390/2021); его отсутствие влечет санкции до 6000 €. (boe.es)
5.Проверка лицензий и технического состояния
Для объектов старше 45 лет требуйте отчет InspecciónTécnicadel Edificio (ITE), удостоверяющий конструктивную безопасность и состояние фасада/крыши; во многих автономиях подача ITE является обязательной каждые 10 лет. Попросите также акты об узаконенных obranueva-самовольные пристройки могут повлечь за собой административное производство.
6. Услуги гестора/адвоката
Сертифицированный administrator или независимый адвокат проверит реестр, долги, налоговые счета и подготовит Modelo 600 для ITP/IVA. Профессиональную компетенцию гарантирует обязательная коллегиальность (Consejo Generalde Gestores и ConsejoGeneraldelaAbogacíaEspañola). Стоимость сопровождения -≈0,5-1% цены, но это дешевле потенциальных штрафов и судов. ( consejogestores.org, abogacia.es)
7. Быстрый чек-лист перед внесением депозита
- Nota Simple и Certificación de Dominio y Cargas без красных флажков.
- Справка об отсутствии долгов перед гражданами и IBI-квитанцией.
- Совпадение метража и координат в Кадастре.
- Действующая Licencia de Primera Ocupación/ Cédula, ITE (по возрасту) и энергосертификат.
- Письменный контракт с гектором/адвокатом, где прописаны обязанности и гонорар.
Следуя этим шагам, вы превращаете покупку из «прыжка в темноту» в контролируемый проект с минимумом рисков.
