Скільки коштує купити квартиру в Барселоні: ціни, поради

Актуальні ціни на квартири у Барселоні у 2025 році

Середня вартість 1 м² житла в межах міста на початок 2025‑го склала ≈ 4 540 €/м², що на три відсотки більше, ніж рік тому. Це новий історичний пік для каталонської столиці, підтверджений квартальною Статистикою Колегії реєстраторів (ERI, 1T 2025).
(registradores.org)

Якщо дивитися на офіційний індекс цін (INE/IPV) для Каталонії, приріст усіх типів житла в першому кварталі становив 11,7 % р/р, а сегмент новобудов зріс ще стрімкіше - на 12 %.
(idescat.cat)

По сегментах ринок виглядає так:

• Економ‑клас (передусім вторинка в периферійних районах) - 2 500 - 3 300 €/м².
  
• Середній сегмент (центральні квартали, житло 1990‑х - 2000‑х) - 3 300 - 5 000 €/м².
  
• Преміум та ультра‑преміум (новобудови й історичні апартаменти в топ‑локаціях) - від 5 800 €/м², а у найпрестижніших зонах легко перевищує 7 000 €/м². Дані базуються на порівнянні квартальних звітів реєстраторів за 2024 та 2025 рр. (habitatge.gencat.cat)
  

Ключові драйвери подорожчання: коротка пропозиція нових проектів, обмежена орендна альтернатива та жорсткіші вимоги до “золотих віз”, що переключили інвестиційний попит у купівлю готових об’єктів.

Де в Барселоні найдешевше квартири?

Найнижчі ціни традиційно тримають північні спальні райони. За офіційною статистикою Генералітету (ціни продажу, 2024 р.), дешевше за все коштує метр у Nou Barris - ≈ 3 590 €/м². (habitatge.gencat.cat)

Слідом ідуть Horta‑Guinardó та Sant Andreu з коридором 3 860 - 3 900 €/м². У цих кварталах переважають будинки 1960‑х - 1980‑х років, часто без ліфта й з невеликими балконами, що стримує ціну навіть у період загального росту.

Покупцеві бюджету слід перевіряти стан фасаду та комунікацій – у багатьох кооперативних будинках збори вже затвердили реноваційні внески на 2026-2027 рр. Це можна використати як аргумент для додаткового дисконту під час торгу.

Де живуть багаті та забезпечені у Барселоні?

На протилежному полюсі - Sarrià‑Sant Gervasi та Pedralbes (район Les Corts). Новобудови тут продаються у середньому по ≈ 6 650 €/м², а пентхауси з паркінгом легко переходять поріг 8 000 €/м². (habitatge.gencat.cat)

У самісінькому серці міста, на Dreta de l’Eixample, історичний “квадрат золота” модерністських кам’янець тримає планку 5 850 €/м². Натомість сусідня Ciutat Vella, попри туристичний магнетизм, коштує трохи менше (≈ 5 150 €/м²) через обмеження на реконструкцію та шумове навантаження. (habitatge.gencat.cat)

Для заможних клієнтів ключовими є приватні школи, близькість міжнародних клінік і зелені зони на пагорбах Collserola. Саме тому Sarrià та Pedralbes стабільно очолюють рейтинги попиту серед C‑level експатів і фінансових еліт. Ці локації демонструють найнижчу волатильність цін навіть у кризові роки, слугуючи “тихою гаванню” для капіталу.

Чи складно купити нерухомість в Барселоні іноземцю?

Чи можна купити нерухомість без ВНЖ

Іноземець-навіть той, хто ніколи не жив у Іспанії-може вільно придбати нерухомість: закон не вимагає посвідки на проживання (residencia). Єдине, що обов’язково - отримати НІЕ (Número de Identidad de Extranjero), без нього нотаріус не оформить угоду і податкова не приймає модель 600. Служба Extranjería видає NIE за 5 робочих днів; подається форма EX‑15 і сплачується мито Modelo 790‑012. (sede.policia.gob.es)

«Золоті» візи: що змінилося у 2025 році

До квітня‑2025 покупка житла від €500 000 дала право на «золоту» візу. Новий Закон 1/2025 скасував цю опцію: інвестори більше не отримують residencia automática, але сама можливість купувати нікуди не зникла. Для довгострокового перебування тепер обирають non‑lucrative, digital‑nomad чи інші типи дозволів. (huffingtonpost.es)

Які документи потрібні покупцю в Барселоні

• NIE - ідентифікатор іноземця (форма EX‑15 + квитанція 790‑012). (sede.policia.gob.es)
  
• Паспорт (оригінал + копія) та переклад, якщо не іспанською.
  
• Іспанський рахунок у банку - з нього сплачуються податки та нотаріальні витрати.
  
• Договір завдатку (Contrato de arras) – необов’язковий, але стандартний крок, аби зняти об’єкт з ринку.
  
• Модель 600 для сплати Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (10 % у Каталонії до €600 000; прогресія до 13 %). (atc.gencat.cat)
  

Що перевіряти перед купівлею нерухомості в Барселоні

1. Nota simple з Реєстру власності - показує, хто власник, іпотеки, обтяження, сервітути. Замовляється онлайн через портал Colegio de Registradores. (registradores.org)
   
2. Стан будівлі:
   
   • Cédula de habitabilitat (сертифікат придатності до проживання) - потрібна в Каталонії для всіх угод. (web.gencat.cat)
     
   • Сертифікат енергоефективності за RD 390/2021 - буква від A до G має бути зареєстрована й показана покупцеві. (boe.es)
     
   • Акт Inspección Técnica de Edificios для будинків >45 років (якщо вже проведений).
     
3. Фінанси об’єкта: борг по IBI, не закриті внески comunidad de propietarios, штрафи за нелегальний туризм.
   
4. Урбаністичний статус - чи немає санкцій за самовільну перебудову (підтверджує Ajuntament).

Роль юриста та агента в купівлі нерухомості

• Адвокат (abogado) перевіряє due diligence, проектує Contrato de arras, готує заяву на NIE за довіреністю, контролює податкові платежі, представляє в реєстрі після підписання. Колегія адвокатів Барселони рекомендує залучати фахівця ще до внесення завдатку, аби уникнути cláusulas abusivas. (icab.cat)
  
• Нотаріус оформляє escritura pública й гарантує законність угоди: перевіряє особу, податки, обтяження на дату підписання, а потім передає копію до Registro. Consejo General del Notariado прямо називає нотаріуса «перевіркою безпеки» угод.
  (notariado.org)
  
• Агент із нерухомості (API) знає ринок, але в Каталонії повинен бути внесений до Registro de Agentes Inmobiliarios; перед підписанням довіряйте лише зареєстрованим брокерам, інакше не отримаєте захисту Generalitat. (web.gencat.cat)

Які додаткові витрати на купівлю квартири в Барселоні?

Податки: ITP чи IVA + AJD?

• Вторинне житло (більшість квартир у місті) оподатковується Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP. У Каталонії з 27 червня 2025 р. діє прогресивна шкала:
  
  • 10 % на перші 600 000 €;
    
  • 11 % на частину між 600 000 та 1 000 000 €;
    
  • 12 % на суму, що перевищує 3 000 000 €. (atc.gencat.cat)
    
• Нове будівництво обкладається IVA (ПДВ) 10 % згідно з Ley 37/1992 - виняток 4 % для соціального житла (VPO). (boe.es)
  
• До новобудови додається Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): у Каталонії базова ставка становить 1,5 %, якщо угоду оформлено нотаріально і вона вже обкладена IVA.
  ( atc.gencat.cat)
  

Практично: для квартири‑новобудови за 400 000 € рахуйте ≈ 11,5 % (10 % IVA + 1,5 % AJD); для аналогічної вторинки ця ж сума обійдеться в 10 % ITP.

Нотаріус та реєстр

• Нотаріальні тарифи регулює Real Decreto 1426/1989. Реальна вилка – 0,2 % - 0,4 % від ціни, мінімум 600 €; у Барселоні угода на 300 000 € зазвичай коштує 700‑900 €.
  (boe.es)
  
• Registro de la Propiedad (RD 1427/1989) бере приблизно 0,1 % - 0,25 %, тобто ще 400‑750 €.
  (boe.es)
  
• Gestoría (оформлення податків і подача Modelo 600) – 250‑500 € за квартиру середнього цінового сегмента (тарифи вільні, тому торгуйтесь).
  

Агентська комісія

У Каталонії комісію традиційно сплачує продавець та вона становить 3 - 5 % від ціни. Покупець платить лише коли укладає ексклюзивний пошуковий контракт (тоді фікс або 1 % - 2 %). Попросіть підтвердження, що брокер зареєстрований у Registro de Agentes Inmobiliarios - це дає вам захист Generalitat.

Щорічне утримання квартири в Барселоні

Стаття	Орієнтовний діапазон	Джерело
IBI (міський податок на нерухомість)	0,55 % - 0,66 % від cadastral value; у середньому 400‑1 100 €/рік за квартиру 80 м²	(ajuntament.barcelona.cat)
Tasa de residuos (сміття)	41‑96 €/рік, знижки за сортування/кількість мешканців	(ajuntament.barcelona.cat)
Comunidad (будинковий фонд)	1,5‑4 €/м² / міс. (лифт, консьєрж, басейн - дорожче)	–
Страхування житла	180‑350 €/рік (залежно від покриття)	–
IRNR для не­резидентів	24 % (19 % для ЄС/ЄЕЗ) від «імпутованої» бази 1,1 % кадастру → ефективно ~0,264 % ціни; модель 210 до 31 грудня	(elpais.com)

Зверніть увагу: Єврокомісія вже вимагає скасувати «імпутований дохід» 1,1 % для нерезидентів, тож правило може змінитись до кінця 2025 р. (elpais.com)

Підсумок «під ключ»

Сценарій	Податки	Нотаріус + Реєстр	Інші одноразові	Разом, % від ціни
Вторичка	10 % ITP	≈ 0,4 %	Gestoría ≈ 0,1 %	~10,5 %
Новобудова	10 % IVA + 1,5 % AJD	≈ 0,4 %	Gestoría ≈ 0,1 %	~12 %

Для квартир > 600 000 € чи інвесторів‑юр осіб вартість зросте через прогресивний ITP та підвищений AJD (2,5 % при відмові продавця від звільнення IVA).

Ключові поради перед підписанням

1. Уточніть статус об’єкта (новобудова чи вторинка) - це одразу визначить податкове навантаження.
   
2. Плануйте бюджет: додайте до ціни покупки ще 10 - 12 % і не «з’їдайте» резерв на меблі та дрібний ремонт.
   
3. Порівняйте пропозиції нотаріусів - тарифи офіційні, але на практиці різняться додаткові витрати (копії, проксі‑довіреність).
   
4. Перевірте comunitat: високий щомісячний збір може звести нанівець економію на дешевому районі.

Поради щодо купівлі нерухомості в Барселоні від експертів

На що звернути увагу: законність і технічний стан

Починайте з Nota simple - виписки з Реєстру власності, що показує, хто реально володіє об’єктом, іпотеки, арешти та сервітути; документ замовляють онлайн на порталі Colegio de Registradores і отримують протягом 24 годин. (registradores.org)

Наступний крок - Cédula de habitabilidad (сертифікат придатності до проживання) і свіжий сертифікат енергоефективності; без них нотаріус не реєструє угоду в Каталонії. Для будинків старших 45 років обов’язковий звіт Inspecció Tècnica de l’Edifici - ITE, який виставляє технік‑архітектор і реєструє Generalitat; звіт не лише показує конструктивні ризики, а й часто містить кошторис майбутнього ремонту фасаду і даху.
(habitatge.gencat.cat,notariado.org)

Перевірте також заборгованість по IBI та внесках comunidad у керуючої компанії будинку; ці борги «переїжджають» на нового власника. Окремо попросіть у продавця акт Junta de Propietarios - там фіксують рішення про великі роботи (ліфти, реновація), що можуть подвоїти щомісячну плату.

Як торгуватися

Середній дисконт між оголошеною і фінальною ціною в Барселоні становить 7 - 10 %, але падає до 3 % у районах з гарячим попитом; такі цифри наводить аналітика Idealista за III кв. 2024. (idealista.com)

Щоби вирвати максимальну знижку, приходьте з попереднім tasación bancaria - якщо оцінка нижча за прайс на 5 % і більше, у продавця слабка позиція, бо іпотека покупця прив’язана до цієї вартості. Показуйте продавцю цифри по аналогічних операціях у радіусі 500 м (дані реєстру відкриті через visor Registradores) і не бійтеся ставити дедлайн на accept / reject: в умовах обмеженої пропозиції час переговорів критичний.

Як уникнути шахраїв

Міноборони - не переказуйте гроші до підписання arras у нотаріуса: найбільша частка шахрайств в Іспанії стосується помилкових реквізитів «на передоплату». Guardia Civil радить перевіряти IBAN, вимагати відеоконференцію з паспортом у руках і зберігати всю переписку. (guardiacivil.es)

Додатково:

• Перевіряйте продавця через Google‑Alert та Реєстр неплатників судових рішень.
  
• Записуйте зустрічі – аудіо дозволене за згодою сторін і часто саме воно спиняє фейкові агентства.
  
• У випадку сумнівів подавайте denuncia онлайн на порталі Mossos або безпосередньо в комісаріаті – не зволікайте; за статистикою Guardia Civil, більшість постраждалих не подають заяв і шахраї уникають покарання. (cadenaser.com)
  

Переваги роботи з локальним агентом, внесеним у RAIC

У Каталонії діє обов’язковий Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña - RAIC: лише агент з цим номером має страхування професійної відповідальності та право тримати клієнтські гроші на окремому рахунку. Перевірити ліцензію можна за прізвищем або CIF на публічному порталі Generalitat – процедура займає хвилину. (web.gencat.cat)

Локальний API знає макроринки (різниця в ціні між Carrer de Pau Claris та паралельною Girona може сягати 800 €/м²), володіє каталонською для переговорів з comunidad і бере на себе бюрократію: подачу Modelo 600, зміни постачальників, запис у Registro. Нарешті, доступ до «pocket listings» та прямий контакт із власниками дозволяють побачити об’єкти до виходу в публіку, що підвищує шанси на дисконт і захищає від фіктивних оголошень.