Чи можна українцеві купити нерухомість в Іспанії в 2025 році?
Так, українські громадяни - як і будь‑які інші іноземці з‑поза ЄС - мають право купувати нерухомість в Іспанії. Діє принцип «вільної капіталовкладної здатності» (liberalización de inversiones exteriores): держава не встановлює загальної заборони за національністю, а лише вимагає виконати стандартні формальності (NIE, податки, реєстрація угоди). (boe.es)
Якою була купівля нерухомості в Іспанії до 24 лютого 2022 року
До початку повномасштабної війни процедура для українців мало чим відрізнялася від інших «третіх» країн: отримати Número de Identificación de Extranjero, відкрити рахунок у банку, сплатити 10 % ITP/IVA та зареєструвати покупку в Registro de la Propiedad. Жодних спеціальних обмежень за громадянством закон не містив; додаткова ліцензія вимагалася лише для об’єктів у «зонах військової важливості» (див. п. 6). (boe.es)
Після 24 лютого 2022 р.: тимчасовий захист і права власності
Рада ЄС активувала Директиву 2001/55/EC рішенням 2022/382, а Іспанія видала наказ INT/195/2025 та наступні продовження, якими продовжила дію тимчасового захисту щонайменше до 4 березня 2026 р. Цей статус автоматично надає дозвіл на проживання й роботу, але не вводить окремих бар’єрів для купівлі нерухомості. Тому українець під тимчасовим захистом може купувати нерухомість на тих самих умовах, що й звичайний нерезидент, а якщо проживає > 183 днів - як податковий резидент. (eur-lex.europa.eu, boe.es, boe.es)
«Тимчасовий захист» vs. звичайний резидент
Українці під тимчасовим захистом мають пластикову tarjeta roja з NIE та дозволом на роботу, що спрощує ідентифікацію при угоді. Звичайні резиденти (наприклад, за возз’єднання родини або «золотою візою») користуються довгостроковою TIE. І в першому, і в другому випадку нотаріус перевіряє дійсність картки й паспорта; сам факт захисту чи типу резиденції не обмежує право власності. (policia.es)
Що дає купівля нерухомості в Іспанії українцю?
Чи дає купівля нерухомості в Іспанії автоматичний ВНЖ?
Ні. Іспанське міграційне право розділяє право власності й право на проживання: квартира за 100 000 € чи 450 000 € лишається «камінням», а не підставою для легального перебування понад 90 днів кожні 180. Після скасування інвесторських віз (див. нижче) навіть угода на > 500 000 € більше не відкриває двері до резиденції, тож власник‑нерезидент усе одно підпадає під правило коротких шенгенських поїздок.
(lamoncloa.gob.es)
«Золота віза»: як було й чому більше не працює
До 3 квітня 2025 р. статті 63‑67 Закону 14/2013 ( boe.es) дозволяли нерезиденту, який інвестував мінімум 500 000 € «чистими» у нерухомість, одержати 3‑річний ВНЖ із правом на роботу та подальшим ПМП. Закон же 1/2025 повністю виписав ці статті, а уряд офіційно оголосив «золотим візам» кінець - діє тільки перехідний режим для старих дозволів.
(lamoncloa.gob.es)
Фінансові плюси володіння нерухомістю в Іспанії
- Зростання вартості. За даними INE, ціни на нерухомість в Іспанії підскочили на 12,2 % р/р у I кв. 2025 - показник, якого не бачили з 2007‑го. ( ine.es )
- Орендна дохідність. Середній індекс орендної рентабельності в прибережних провінціях коливається 4‑6 % брутто-часто вище за банківський депозит.
- Хедж від євро‑інфляції. Іпотека з фіксованою ставкою ~3 % (нерезидентам дають до 70 % LTV) фактично «продає» майбутні євро дешевше, ніж сама інфляція. Дані Банк‑Іспанії підтверджують, що ставки для нерезидентів у середньому на 1-1,5 п. п. вище за внутрішній ринок.
Податкові мінуси та обов’язки при купівлі нерухомості в Іспанії
- IRNR. Нерезиденти платять Impuesto sobre la Renta de No Residentes: 24 % з орендного чистого доходу (19 % – якщо маєте податкове резидентство в ЄЕЗ). Базу та ставки закріплено в РД‑лег. 5/2004. ( boe.es)
- IBI. Щорічний муніципальний податок 0,4‑1,1 % від кадастру (Ley 2/2004, т. зв. «Haciendas Locales»). ( boe.es)
- Plusvalía municipal. При продажу сплачується податок на приріст землі за оновленими правилами РД‑ley 26/2021. ( boe.es )
- Витрати на угоду. Реєстраційні та нотаріальні ≈1 %, податок ITP 10 % (вторинка) або IVA 10 % + AJD 1 % (новобуд).
Чи спрощує нерухомість у власності, отримання довгострокової візи?
Наявність власної квартири – сильний, але не вирішальний аргумент:
- Віза «non‑lucrativa». Консули вимагають 400 % IPREM (29 000 €/рік) на заявника + 100 % на кожного члена сім’ї й доказ житла; власний об’єкт знімає питання оренди. ( exteriores.gob.es)
- «Номад‑digital» (Ley 28/2022). Достатньо контракту/ФОП‑доходу та проживання в Іспанії ≤90 днів перед подачею. Нерухомість не обов’язкова, але додає «серйозності».
- ПМП через осідлість. Після 5 років легального проживання будь‑який резидент (у т. ч. колишній інвестор) може претендувати на larga duración, а через 10 років – на громадянство, якщо виконує мовні тести й інтеграцію.
Які документи необхідні для покупки нерухомості в Іспанії українцю?
Набір паперів короткий, але без жодного з них нотаріус не підпише Escritura Pública. Обов’язково знадобляться: NIE, паспорт, рахунок у банку Іспанії, а при дистанційній угоді - нотаріальна довіреність. Будь‑які іноземні документи слід подати з апостилем або консульською легалізацією та присяжним перекладом.
NIE – ваш «податковий номер» в Іспанії
Número de Identificación de Extranjero видається кожному, хто має «економічні, професійні чи соціальні інтереси» в країні, і саме його нотаріус вносить у реєстри власності – без NIE угода фізично неможлива. Процедуру й форму EX‑15 регламентує ст. 101 Реґламенту з міграції (Real Decreto 2393/2004) і пояснює Міністерство внутрішніх справ: потрібна заповнена анкета та дійсний паспорт; подати можна особисто, через представника з довіреністю або у консульстві за кордоном. ( boe.es, interior.gob.es)
Паспорт - базовий документ, що підтверджує особу
Іспанські прикордонні та міграційні правила вимагають оригінал закордонного паспорта з терміном дії, що покриває угоду; нотаріус робить копію, засвідчує її та додає до Escritura. Сама наявність паспорта не дає права на проживання, але без нього немає й права власності. (interior.gob.es)
Рахунок у банку Іспанії
Нерезиденту досить «cuenta de no residente»: банк перевіряє особу, джерело коштів і заповнює AML‑анкету. Банк Іспанії прямо вказує, що для відкриття потрібно паспорт, NIE та підтвердження адреси; іноді просять довідку про податковий статус в Україні. Кошти на купівлю й податки списуються лише з іспанського IBAN, тому рахунок треба мати до дня підписання. ( bde.es)
Довіреність (poder notarial), якщо купуєте через представника
Українець може оформити загальну або спеціальну довіреність у будь‑якому консульстві Іспанії чи в українського нотаріуса (з наступним апостилем). Консульський департамент МЗС Іспанії уточнює, що до пакета входить паспорт/NIE і проект повноважень; підпис підлягає обов’язковій оплаті консульського збору. Довіреність на іспанській мові чи з присяжним перекладом потім реєструється нотаріусом в Іспанії. (exteriores.gob.es)
Переклад і легалізація: Apostille та присяжний перекладач
Документи, видані поза Іспанією, повинні мати апостиль (Конвенція 1961 р.) або консульську легалізацію. Після легалізації обов’язковий переклад на іспанську, виконаний перекладачем‑присяжним, зареєстрованим у Міністерстві закордонних справ; тільки такі переклади мають «офіційний характер» перед органами влади й нотаріусом.
(exteriores.gob.es, exteriores.gob.es)
Як відбувається процес купівлі нерухомості: покрокова інструкція
Іспанський нотаріат наголошує: без попередньої перевірки житла, законних документів та своєчасної сплати податків жоден покупець - чи резидент, чи громадянин‑нерезидент з України - не стане повноправним власником. Тримайте чітку, юридично «залізобетонну» схему, яку визнають нотаріуси й реєстратори країни. (notariado.org)
Крок 1. Знайти нерухомість в Іспанії
Пошук починається з аналізу бюджету, району та типу об’єкта (новобудова, вторинка, туристична апартаментна ліцензія тощо). Нотаріальна палата радить спочатку переконатися, що продавець має право відчужувати майно, і лише після цього переходити до резервування. ( notariado.org)
Крок 2. Резервація: контракт arras (депозит)
Типові «arras penitenciales» регулює ст. 1454 Цивільного кодексу: якщо одна сторона відмовляється від купівлі‑продажу, покупець втрачає завдаток, а продавець повертає його у подвійному розмірі. Суму визначають сторони (звичайно 5‑10 % ціни). Документ підписують приватно; нотаріус на цьому етапі не обов’язковий, але його консультація вбереже від підводних каменів. (boe.es, notariado.org)
Крок 3. Перевірка об’єкта (Due Diligence)
- Nota Simple з Registro de la Propiedad показує власника, іпотеки, обтяження. Її запитують онлайн за кілька євро.
- Довідка Catastro підтверджує кадастровий номер та метраж.
- Порівняння даних реєстру й кадастру викриє «розбіжність у метрах» або самобуд.
Без цих двох витягів банк не видасть іпотеку, а нотаріус не створить Escritura Pública.
(registradores.org, sedecatastro.gob.es )
Крок 4. Контракт і нотаріус: Escritura Pública
На підписі присутні продавець, покупець (або представник по довіреності) й незалежний іспанський нотаріус. Він:
- перевіряє особи та NIE;
- підтверджує відсутність нових обтяжень у реєстрі (запит онлайн у день підписання);
- фіксує спосіб та джерело оплати (банківський чек, переказ з іспанського рахунка).
Лише після підпису й оплати нотаріус видає copia autorizada - єдину версію, яку прийме реєстратор. ( notariado.org )
Крок 5. Реєстрація у Registro de la Propiedad
Нотаріус (або ваш gestor) подає електронно копію Escritura. Реєстр за законом має 15 робочих днів, щоби внести її, якщо податки вже сплачені та папери в порядку. З цього моменту право власності стає публічним і захищеним. ( registradores.org)
Крок 6. Оплата податків: ITP, IVA, AJD
- ITP (вторинна нерухомість) - ставку встановлює автономія, зазвичай 6‑10 %. Дедлайн сплати - 30 робочих днів із дати Escritura; декларацію подають на бланку Modelo 600.
- IVA 10 % + AJD (≈0,5‑1,5 %) на новобудови; податок сплачує покупець разом із підписанням.
- IBI та інші місцеві збори сплачуватимете щороку як власник.
Невчасна подача ITP/AJD веде до пені та відмови реєстратора.
Які підводні камені є при купівлі нерухомості в Іспанії?
Проблеми з реєстром та «cargas ocultas»
Найчастіший сюрприз - невидимі обтяження: старі іпотеки, судові ембарго, сервітут для сусіда. Перевірити їх можна лише через Nota Simple в Registro de la Propiedad; там же вказано, чи реально продавець володіє усією площаддю та чи не накладено арешт. Сам Колегіум реєстраторів радить іноземцям перед бронюванням житла замовляти витяг і читати розділ «cargas» - інакше право власності може опинитися під загрозою вже після переоформлення. (registradores.org, registradores.org)
Неузаконені споруди та недекларовані «obra nueva»
Прибудова тераси чи мансарда, внесена лише «в техпаспорт», але не в кадастр, загрожує штрафами й відмовою банку у кредиті. Іспанський кадастр (Dirección General del Catastro) вимагає подати декларацію Modelo 900D про будь‑яку зміну будівлі; до реєстру нотаріусу потрапляють лише об’єкти з узгодженими метрами. (sedecatastro.gob.es, sedecatastro.gob.es)
Борги, що «переходять» разом із квартирою
- Комунальні внески. Стаття 9 Ley 49/1960 прямо каже: новий власник відповідає за борги попереднього за попередні три роки, і кредитором виступає сама спільнота сусідів.(boe.es)
- Податок IBI. За ст. 64 Тексту після Ley Reguladora de Haciendas Locales, муніципальний податок на нерухомість «зачепить» нового власника, навіть якщо борг виник до угоди.
(petete.tributos.hacienda.gob.es, petete.tributos.hacienda.gob.es)
Перед підписом нотаріусу потрібно надати довідку про відсутність заборгованостей від адміністратора будинку та квитанцію IBI за останній рік.
Недобросовісні агенції й «комісії з повітря»
Міністерство справ споживачів регулярно штрафує агенції, які беруть подвійні комісії чи приховують дефекти житла. Центр Європейського Споживача радить вимагати ліцензію АРІ й укладати письмовий договір із чітко розписаними послугами та ставками.
(portal-cec.consumo.gob.es, portal-cec.consumo.gob.es)
Мовний бар’єр і нотаріальний переклад
Якщо покупець не розуміє іспанську, закон зобов’язує нотаріуса залучити присяжного перекладача (ст. 50 Ley del Notariado). Без офіційного перекладу Escritura Pública визнається недійсною, а реєстр може відмовити в інсcripción. (boe.es, boe.es)
Як перевірити нерухомість перед покупкою в Іспанії?
1. Nota Simple - перший «рентген» об’єкта
Замовте витяг Nota Simple в Registro de la Propiedad (онлайн через Registradores.org або особисто у реєстраторі). Документ за кілька євро показує власника, площу, іпотеки, сервітути й судові арешти; без нього неможливо оцінити реальний юридичний стан житла. ( registradores.org, sede.registradores.org)
2. Certificación de Dominio y Cargas - «повна» версія витягу
Якщо Nota Simple - інформаційний скріншот, то Certificación - офіційний «знімок» із підписом реєстратора, який має доказову силу в суді та банку. Документ підтверджує не лише право власності, а й усі наявні чи погашені обтяження; саме його вимагають іпотечні відділи банків. (conceptosjuridicos.com, registradores.org)
3. Борги, що «прилипають» до квартири
- Комунальні платежі. Ст. 9 Ley 49/1960 перекладає борги за спільним майном за три попередні роки на нового власника, тому вимагайте сертифікат про відсутність боргів від адміністратора будинку. ( boe.es)
- IBI та місцеві збори. За ст. 64 Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, сам об’єкт слугує заставою за несплачений податок IBI - муніципалітет може стягнути його вже з вас. Перевірте квитанції за останній рік. (supercontable.com)
- Іпотеки й ембарго. Банківські застави, податкові та судові арешти видно у витягах; наполягайте, щоб продавець погасив їх до підпису Escritura або закрийте залишок кредиту з ціни угоди.
4. Кадастр і планувальна відповідність
Зіставте дані реєстру з кадастром (онлайн - Sede Electrónica del Catastro). Якщо метраж або межі різняться, нотаріус вимагатиме «coordinación gráfica» - інакше реєстратор призупинить інсcripción. (sedecatastro.gob.es)
Переконайтеся, що будинок має Licencia de Primera Ocupación / Cédula de Habitabilidad (обов’язкові за ст. 5 Ley 38/1999) - без них банк може відмовити у фінансуванні, а ви ризикуєте штрафом від муніципалітету. (boe.es)
З 2021 р. також потрібен Сертифікат енергоефективності (Real Decreto 390/2021); його відсутність тягне санкції до 6 000 €. (boe.es)
5. Перевірка ліцензій і технічного стану
Для об’єктів старших > 45 років вимагайте звіт Inspección Técnica del Edificio (ITE), який засвідчує конструктивну безпеку та стан фасаду/даху; у багатьох автономіях подача ITE є обов’язковою кожні 10 років. Попросіть також акти про узаконені obra nueva - самовільні прибудови можуть спричинити адміністративне провадження.
6. Послуги гестора/адвоката
Сертифікований gestor administrativo або незалежний адвокат перевірить реєстр, борги, податкові рахунки та підготує Modelo 600 для ITP/IVA. Професійну компетенцію гарантує обов’язкова колегіальність (Consejo General de Gestores та Consejo General de la Abogacía Española). Вартість супроводу - ≈0,5‑1 % ціни, але це дешевше від потенційних штрафів і судів. ( consejogestores.org, abogacia.es)
7. Швидкий чек‑лист перед внесенням депозиту
- Nota Simple й Certificación de Dominio y Cargas без червоних прапорців.
- Довідка про відсутність боргів перед comunidad та IBI‑квитанції.
- Збіг метражу й координат у Кадастрі.
- Чинна Licencia de Primera Ocupación/ Cédula, ITE (за віком) і енерго‑сертифікат.
- Письмовий контракт із гестором/адвокатом, де прописані обов’язки та гонорар.
Дотримавшись цих кроків, ви перетворюєте купівлю зі «стрибка в темряву» на контрольований проект з мінімумом ризиків.
