Що відбувається з ринком нерухомості в Іспанії у 2025 році?
Загальна динаміка ринку на початку 2025 року (ціни, попит, пропозиції)
На початку 2025 року ціни на житло в Іспанії зберігають стрімку динаміку: порівняно з першим кварталом 2024 року загальний Індекс цін на житло (IPV) виріс на 12,2 % (12,3 % у випадку вторинного ринку й 12,2 % – нового житла) і на 3,5 % за рахунок зростання цін із четвертого кварталу 2024-го до першого кварталу 2025-го (ine.es).
Попит залишається високим: у січні 2025 року число операцій купівлі-продажу квартир досягло 60 650, що на 11 % більше порівняно з січнем 2024-го й є найвищим показником січня з 2008 року (elpais.com).
Пропозиція новозбудованого житла зростала повільніше: у 2024 році було завершено близько 100 000 нових одиниць, що не встигає компенсувати поточний дефіцит (за оцінкою Banco de España) й утримує тиск на ціни (bde.es).
Вплив інфляції, ставок з іпотеки, регулювання
Інфляція в Іспанії залишається відносно помірною: за оцінкою INE, річне зростання CPI в червні 2025 року становило 2,2 %, а інфляція базова – теж 2,2 % (ine.es).
Ставки за іпотечними кредитами поступово знижуються: Euríbor 1 рік у січні 2025-го був на рівні 2,525 %, а до червня знизився до 2,081 %, що полегшило доступ до фінансування нових позик для частини покупців (bde.es).
Регуляторні ініціативи Boletín Oficial del Estado (BOE) впровадили нові інструменти:
- Закон 12/2023 про право на житло вводить механізми збільшення соціального житла та обмеження цін у «зонах з високим тиском» (boe.es).
- Постанова Державного секретаря з житла затвердила систему цінових індексів за територіями для контролю орендної плати (boe.es).
Як змінюється поведінка покупців (локальні та іноземці)
За даними Banco de España, питома вага купівель нерезидента в загальному обсязі продажів залишалася високою – 18,0 % у 2024 році, хоча в четвертому кварталі знизилася до 16,7 % (bde.es).
Водночас місцеві покупці дедалі активніше обирають фіксовані ставки: частка нових іпотек з плаваючою ставкою впала з 72 % у 2021-му до 59 % у березні 2025-го, що знижує вразливість домогосподарств до подальших коливань ставки (bde.es).
Чи очікується крах ринку нерухомості Іспанії?
Думки аналітиків
BBVA Research вважає, що дефіцит пропозиції та стійкий попит підштовхуватимуть ціни до зростання близько 5 % щороку в 2024-2025 роках, незважаючи на помірні темпи будівництва й згортання стимулів ЄЦБ (bbva.com).
Зі свого боку, CaixaBank Research зазначає: у першому кварталі 2025 р. індекс цін повторюваних квартир від Colegio de Registradores виріс на 14,6 %,
а кількість операцій купівлі-продажу – на 13,7 % р/р, що свідчить про продовження циклу зростання без ознак різкої корекції (caixabankresearch.com).
Чи є бульбашки, перегрів
За висновками Banco de España, показники дисбалансу цін на нерухомість зросли в 2024 р., але залишаються в помірних межах без ознак стійкого перегріву чи радикальної надмірної оцінки, як це було перед кризою 2007 р. (bde.es).
Статистика з операцій, цін, будівництва
- Операції: у січні 2025 р. +11 % р/р – найкращий січень з 2008 року (60 650 угод)
(elpais.com). - Ціни: +12,2 % р/р у Q1 2025 (INE) (ine.es).
- Будівництво: кількість дозволів на будівництво (visados) очікується на 16 % більше в 2025 р. порівняно з 2024 р. (BBVA Research) (bbvaresearch.com).
Прогноз цін на нерухомість в Іспанії: зростання чи падіння?
Середній % зміни цін 2024 → 2025
Прогнози різняться, але загальний консенсус такий:
- BBVA Research очікує середній річний приріст цін близько 5 % у 2025 р. (bbva.com).
- CaixaBank Research прогнозує зростання цін на 7,3 % у 2025 р. та 5,3 % в 2026 р.
(bbvaresearch.com).
Які регіони ростуть/падають
За даними INE, у першому кварталі 2025 року найвищі темпи цінового зростання продемонстрували:
- Андалусія та Мелілья (+14,0 %),
- Регіон Мурсія (+13,3 %),
а найнижчі – Ільєс-Бальярес (+10,0 %), Кантабрія (+10,2 %) та Кастилія‑Ла‑Манча (+10,4 %) (ine.es).
Думка банків і дослідницьких центрів
Банки та дослідницькі центри одностайні: стійкий дефіцит пропозиції й активний попит залишають простір для помірного зростання цін у 2025 році. Жоден з них не прогнозує раптового обвалу, натомість очікують поступову корекцію темпів наростаючого дисбалансу завдяки посиленню будівництва та зниженню ставок.
Де в Іспанії найдоступніше житло у 2025 році?
ТОП-5 регіонів із найнижчими цінами (€/м²)
- Castilla‑La Mancha – 971 €/м² (idealista.com)
- Extremadura – 985 €/м² (idealista.com)
- Castilla y León – 1 226 €/м² (idealista.com)
- La Rioja – 1 379 €/м² (idealista.com)
- Galicia – 1 442 €/м² (idealista.com)
У цих регіонах низька вартість пояснюється поєднанням декількох факторів. По‑перше, низька щільність населення та віддаленість від великих економічних центрів утримують попит на рівні, що не створює тиску на ціни. По‑друге, інфраструктура (дороги, громадський транспорт, інвестування в соціальні послуги) часто розвинена слабше, що робить регіон менш привабливим для широкого кола покупців. По‑третє, відтік молодих сімей у пошуках роботи й вище платоспроможності у столиці та прибережних зонах призводить до перевищення пропозиції над попитом.
Середня вартість житла в Іспанії: скільки коштує будинок чи квартира у 2025 році?
Середня ціна за м² у країні
За даними порталу Idealista, у червні 2025 року середня ціна житла в Іспанії становила 2 438 €/м² (idealista.com). Це означає, що для типового помешкання площею 80 м² вам знадобиться близько 195 000 €.
Окремо – новобудова
Згідно з аналізом Sociedad de Tasación на кінець 2024 року, ціна новобудов сягнула 3 028 €/м², що є історичним максимумом та на 10-15 % вищою за середню ринкову вартість старого житла (blogprofesional.fotocasa.es).
Чи вигідно купувати нерухомість в Іспанії у 2025 році?
З погляду інвестора: ROI і орендна прибутковість
- Рентабельність оренди (груба) на національному рівні у II кв. 2025 року становила 7,2 % (idealista.com).
- У великих містах периферійні райони можуть приносити до 8 % річних, тоді як у центральних кварталах великих міст – менше 4 % (elpais.com).
- Для порівняння, державні облігації на 10 років дають близько 3 % річних, тому нерухомість залишається конкурентною за дохідністю.
Для особистого користування – «за» та «проти
- «За»: захист від інфляції, можливість створити власний простір без щомісячних витрат на оренду, стабільність (не ризикуєте виїхати через капризи орендодавця).
- «Проти»: високі початкові витрати (внесок, податки, іпотечні витрати), ризик коливань ринку, відповідальність за утримання і ремонт.
Чи розумно купувати зараз?
- З одного боку, ціни продовжують зростати, особливо в прибережних і привабливих для життя регіонах.
- З іншого – ставки іпотеки залишаються під впливом високих процентних ставок ЄЦБ (близько 4 % основна ставка), що робить вартість кредиту доволі високою.
- Якщо ви плануєте тримати нерухомість довгостроково та/або здавати в оренду, це може бути виправдано: при нормі прибутковості ~7 % і очікуванні подальшого зростання капіталу це вигідніше за більшість депозитів чи облігацій.
- Якщо ж купівля пов’язана лише з короткостроковими спекуляціями, ризики вищі через можливі коливання цін і зростання ставок кредитування.
Що буде, якщо купити нерухомість в Іспанії у 2025 році?
Перспективи та ризики для власника нерухомості в Іспанії
Якщо ви придбаєте житло в Іспанії у 2025 році, основна перевага – це потенційне зростання капіталу: за прогнозом BBVA Research, ціни на нерухомість можуть вирости приблизно на 7,3 % у 2025 році та на 5,3 % у 2026 році завдяки тривалому дефіциту пропозиції й низькій еластичності будівництва (spanishpropertyinsight.com). Однак ризики залишаються: можливі подальші коливання відсоткових ставок, зростання витрат на утримання й ремонт, а також посилення фіскальних вимог до власників.
Зростання вартості, прибутковість оренди
Середня брутто-рентабельність від здачі в оренду становить близько 7,2 % на рік, що суттєво вище, ніж доходність державних облігацій (~3 %) . Разом із очікуваним зростанням вартості на 5-7 % це робить нерухомість привабливим активом для диверсифікації портфеля та захисту від інфляції.
Приклади кейсів
Наприклад, німецький інвестор купив двокімнатну квартиру в Аліканте за 90 000 € у 2020 році – сьогодні її ринкова вартість оцінюється приблизно в 115 000 €, а середній дохід від оренди дає близько 6,8 % річних. У регіонах Мурсія та Андалусія інвестиції в нерухомість між 2021 і 2024 роками принесли власникам до 20 % приросту капіталу (globalpropertyguide.com).
Приховані ризики: на що звернути увагу при купівлі нерухомості в Іспанії у 2025 році
Часті помилки іноземців
Багато іноземців забувають оформити Número de Identificación de Extranjero (NIE) до нотаріального підписання – без нього неможливо зареєструвати право власності або відкрити банківський рахунок для оплати податків. Також нерідко не враховують додаткові витрати на переклад документів та нотаріальні збори, що може збільшити загальну вартість угоди на 1-2 %.
Проблеми з документами, дозволами, okupas
Перед покупкою перевірте, чи має об’єкт всі необхідні ліцензії на будівництво й експлуатацію (licencia de primera ocupación). Крім того, незахищені власники ризикують стикнутися зі «squatter» – окупантами (okupas). Хоча за Organic Law 1/2025 передбачено прискорений процес виселення за 15 днів, на практиці суди часто затягують процедуру на місяці (idealista.com, theworld.org).
Перевірка обтяжень
Обов’язковий крок – отримати Nota Simple в Реєстрі нерухомості (Registro de la Propiedad), щоб упевнитися у відсутності іпотек, обтяжень чи судових позовів. Це можна зробити онлайн через сайт Colegio de Registradores, і зазвичай займає лише кілька днів (ampervillas.com).
Податки при купівлі нерухомості в Іспанії у 2025 році
ITP, IVA, AJD та щорічні податки (IBI)
- Вживане житло оподатковується Імпосто Трансмісьйонес Патрімоніалес (ITP) за ставкою від 6 % до 10 % залежно від регіону
(sede.agenciatributaria.gob.es, thegoldenpartners.com). - Нове житло купується з податком на додану вартість IVA 10 % (4 % для соціального житла) та Actos Jurídicos Documentados (AJD) 0,5-1,5 % від вартості
(sede.agenciatributaria.gob.es, bbva.com). - Щорічний податок на нерухомість (IBI) стягується муніципалітетом і становить 0,4-1,1 % від кадастрової вартості.
Різниця між резидентами та нерезидентами
У разі купівлі об’єкта обкладення ITP, IVA та AJD однакові для всіх покупців. Водночас нерезиденти сплачують Non‑Resident Income Tax (IRNR) на дохід від оренди: 19 % для громадян ЄС/ЄЕЗ (з можливістю вирахування витрат) і 24 % для інших
(benavidesasociados.com).
Приклади розрахунку податкового навантаження в Іспанії
Якщо ви купуєте квартиру за 200 000 € у Мадриді (ITP 6 %), податок складе 12 000 €. Для нового житла в тому ж регіоні з IVA 10 % та AJD 1,2 % загальна сума податків становитиме 22 400 € (20 000 € IVA + 2 400 € AJD) (sede.agenciatributaria.gob.es).
Альтернатива купівлі: чи варто почекати чи орендувати нерухомість в Іспанії у 2025 році?
Порівняння: оренда vs покупка
У середньому однокімнатну квартиру в Іспанії можна орендувати за €600-1 050 /міс., залежно від локації (expatica.com). Натомість типова іпотека на €210 000 за 20-25 років під ставку 2,87 % дає щомісячний платіж близько €750-€975 (holapedro.com). Якщо ви плануєте жити менше ніж 5 років, оренда може бути дешевшим рішенням.
Коли має сенс зачекати
Варто розглянути відстрочку придбання, якщо ваш бюджет обмежений і ви очікуєте зниження ставок ЄЦБ пізніше у 2025 р. Або якщо попит впаде у сезон літніх відпусток (серпень), продавці можуть бути готові до поступок.
Думки аналітиків
Експерти BBVA Research наполягають, що через дефіцит пропозиції ціни підвищуватимуться на 5-7 % щороку до 2026 р., тому відкладаючи покупку, ви втрачаєте від 10 % приросту капіталу за два роки (spanishpropertyinsight.com). Водночас Banco de España радить зважати на ставки фінансування: якщо вони залишаться вище 3 %, загальні витрати на кредит перевишать вигоду від росту капіталу.
