Інвестиції в нерухомість Іспанії

Іспанія - один із найпривабливіших ринків нерухомості Європи: м’який середземноморський клімат, понад 300 сонячних днів на рік, розвинена туристична інфраструктура й стабільне правове поле роблять країну безпечним притулком капіталу. За офіційними даними Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ціни на житло в середньому зросли на 5‑6 % щороку у 2021‑2024 рр., а орендний попит підтримується рекордними 85 млн туристів у 2023 р. (статистика Instituto Nacional de Estadística, INE). Така динаміка формує привабливу комбінацію «щорічний дохід + капітальний приріст» для інвесторів.

Чи варто інвестувати в нерухомість в Іспанії?

Для іноземного інвестора ключове запитання звучить так: чи виправданий ризик вкладень у «сонячний квадратний метр» Іспанії порівняно з іншими гарячими локаціями? Нижче – чітко, по‑черзі й без прикрас, аргументи «за» й «проти», а також швидке порівняння з ОАЕ, Туреччиною та Кіпром.

Перевага № 1: макро‑ й правова стабільність

Іспанія – член ЄС та єврозони, тож інвестор отримує прозору судову систему, євро як надійну валюту і правила гри, що синхронізовані з директивами ЄС. Офіційні ряди Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana показують, що хоча квартальні коливання існують, загальний індекс оцінки житла з 2014 р. безперервно рухається вгору, не зазнавши різких «гірок» навіть під час пандемії 2020 р. (transportes.gob.es)

Перевага № 2: підтверджене зростання цін

За прогнозом травневого «Observatorio inmobiliario» BBVA Research, середня вартість житла по країні збільшиться на ≈7 % у 2025 р. і ще на ≈5 % у 2026 р. Правило тут просте: обмежена пропозиція + приплив мігрантів + падіння іпотечних ставок = стійкий капітальний приріст. Для інвестора це означає потенціал подвійного заробітку: орендна дохідність сьогодні + «премія» перепродажу завтра.(bbvaresearch.com)

Перевага № 3: стійкий попит на оренду

Дві підпори тримають орендний ринок:

1. Туристичний потік. За даними INE (FRONTUR), лише за січень-травень 2025 р. країну відвідало 35 млн мандрівників (+5,5 % р/р), встановивши новий рекорд. (ine.es)
   
2. Новий індикатор орендної вартості (IRAV) від INE показує річне зростання 1,99 % станом на травень 2025 р., попри законодавчі «стелі». Це свідчить, що навіть під тиском регуляції ринок залишається «живим». (ine.es)
   

Недолік № 1: трансакційні витрати і податки

Покупцеві‑нерезиденту слід закласти ≈10-13 % додаткових витрат (ITP або IVA, гербовий збір AJD, нотаріус, реєстр, адвокат). Щорічно – податок на нерухомість (IBI) та, у разі оренди, податок на дохід нерезидента IRNR. Для порівняння: у Дубаї трансакційні збори обмежуються ~4 %. Законодавство Іспанії передбачає пільги, але вони складні та потребують локального податкового радника.

Недолік № 2: регуляція туристичної оренди

Кожна автономія має власні ліцензійні правила. Балеарські та Канарські острови ввели мораторії на нові туристичні ліцензії, а Барселона з 2026 р. обіцяє «обнулити» короткострокові дозволи, тож потрібна ретельна перевірка перед купівлею. Попит високий, але вхідний квиток – бюрократія й ліміти.

Як іноземцю інвестувати у нерухомість в Іспанії?

Чому процес інвестування реальний і доступний

Іспанія офіційно відкрила ринок житла для будь‑яких покупців - фізичних і юридичних, резидентів і нерезидентів. Лібералізований режим іноземних інвестицій закріплений новим Real Decreto 571/2023, який підтверджує, що обмеження зберігаються лише для об’єктів у зонах стратегічної оборони; у 99 % випадків декларація подається вже «пост‑factum» до Реєстру інвестицій Міністерства економіки. (boe.es)

Хто має право інвестувати у нерухомість в Іспанії

Згідно з тією ж нормою, купувати можуть:

• нерезиденти громадяни будь‑якої країни;
  
• іноземні компанії та трасти;
  
• держ фонди й міжнародні організації.

 Єдина умова - наявність паспорта/реєстраційних документів і подальша фінансова прозорість щодо походження коштів (AML‑контроль банку). (boe.es)

Чи потрібна резиденція або ФОП для інвестування у нерухомість

Для самої купівлі резиденція не потрібна. Достатньо отримати NIE (Номер ідентифікації іноземця) в поліції Іспанії або консульстві та відкрити місцевий рахунок для розрахунків. Створювати ІП/компанію варто лише, якщо плануєте вести масштабний Airbnb‑бізнес і оптимізувати податки; закон цього не вимагає. (policia.es, bde.es)

Крок 1. Вибір стратегії та об’єкта для інвестування

Сформулюйте бюджет і цілі: «пасивна оренда у Валенсії» чи «капремонт + перепродаж у Мадриді». Перевірте:

• Nota Simple із Реєстру власності (борги, іпотеки).
  
• Сертифікат енергоефективності та кадастровий номер.
  Нотаріуси радять робити попередню перевірку ще до завдатку. (notariado.org)
  

Крок 2. Отримання NIE

Подайте заяву в консульстві або найближчій комісарії на території Іспанії. Пакет документів: заповнена форма EX‑15, копія паспорта, підтвердження причини (лист‑наміру купити житло). Строк видачі - до 10 робочих днів; номер діє безстроково. (policia.es)

Крок 3. Відкриття банківського рахунку в Іспанії

Іспанський банк запросить NIE, паспорт, довідку про походження коштів, іноді – податкову довідку країни проживання. Перекази із‑за кордону, що перевищують 10 000 €, автоматично потрапляють під фінансовий моніторинг, тож готуйте виписки й договори.
(bde.es)

Крок 4. Резервація (Contrato de Arras) і юридична перевірка

Після вибору об’єкта укладають договір завдатку (5-10 % ціни). Адвокат перевіряє: статус ліцензій, податкові заборгованості, відповідність площі в Кадастрі. У разі відмови продавця ви отримуєте подвійну суму завдатку; якщо відмовитися ви - втрачаєте внесене.
(notariado.org)

Крок 5. Нотаріус і Escritura Pública

Продавець і покупець підписують публічну Escritura у будь‑якого нотаріуса. Одночасно вносяться решта коштів, а нотаріус електронно повідомляє Реєстр. (registradores.org)

Крок 6. Податки й реєстрація права власності в Іспанії

• ITP (вторинка) або IVA (нова забудова) - 6‑11 % чи 10 % відповідно, залежно від автономії.
  
• AJD - 0,5‑1,5 %.
  
• Нотаріус + реєстр ≈ 1 500 - 2 500 €.
  Документи подаються в Registro de la Propiedad протягом 30 днів; інспектор реєструє право за ≤15 робочих днів. (agenciatributaria.es, blog.registradores.org)
  

Крок 7. Післяугодові формальності і «золота віза»

Переоформіть комунальні контракти, оплатіть щорічний IBI та, за потреби, подайте декларацію IRNR. Інвестиція від 500 000 € відкриває шлях до резиденції «Golden Visa» (LO 14/2013): картка на 3 роки з автоматичним продовженням і правом роботи. (boe.es)

Висновок

Процедура чітка: NIE – рахунок – завдаток – нотаріус – податки – реєстр. Резидентський статус або ІП не є обов’язковими, проте дотримання офіційних кроків і посилання на перевірені державні джерела гарантують безпечне і прозоре входження на один із найліквідніших ринків нерухомості ЄС.

Як вибрати нерухомість для інвестицій в Іспанії

Житло «для душі» обирають емоціями: вид на море, басейн, сусідство з гольф‑клубом. Інвестиційний об’єкт, навпаки, оцінюють крізь призму цифр - внутрішню норму прибутку (IRR), окупність і ліквідність. Якщо квартира не генерує позитивний cash‑flow чи не приростає в ціні швидше за інфляцію, це вже не інвестиція, а дорогий сувенір.

Локація нерухомості: дивіться не на пальми, а на трафік і демографію

Провінції з найбільшою часткою покупців‑іноземців - Аліканте (43,7 %), Малага (34,8 %), Балеарські о‑ви (30 %) - показують преміальні ціни й швидкий оборот капіталу
(registradores.org). Додайте туристичний потік: у травні 2025 р. іноземці витратили 12,25 млрд € і встановили новий рекорд відвідувань (ine.es). Утримуйтесь від «мертвих» сіл без університетів, аеропорту чи бізнес‑кластерів: орендар там з’явиться хіба раз на сезон.

Тип нерухомості: студія, сімейний «tres dormitorios» чи вілла?

Банк Іспанії фіксує, що 80 % угод – квартири в багатоповерхівках; частка будинків падає до 20 % (registradores.org, bde.es). Для короткострокової оренди найбільш ліквідні студії й «1‑bed» біля пляжу (висока заповнюваність, низькі комунальні). Для корпоративних орендарів у Мадриді або Барселоні краще дво‑ чи трикімнатні, які приносять довший договір і менше зносу. Вілла виглядає гламурно, але простій між сезонами з’їсть частину.

Новобудова чи вторинка: що заробить більше?

У першому кварталі 2025 р. середня ціна «prime» новобудови - 2 467 €/м², а вторинки - 2 153 €/м²; різниця ≈14 % (registradores.org). За нову квартиру платите 10 % IVA замість 6-11 % ITP, отримуєте десятирічну будівельну гарантію й енергоефективність, але орендна прибутковість стартує нижче через вищу покупну ціну. Вторинка дешевша, легше «прокачати» косметикою й підвищити ставку оренди, але може тягнути за собою ремонти й старі комунікації.

Ліквідність і попит на оренду нерухомості: перевіряйте цифри

У першому кврталі 2025 р. зареєстровано рекордні 181 625 продажів житла - це рівень 2007‑го, тобто покупець знаходиться швидко ( registradores.org). Річна зміна індексу орендної плати (IRAV) у травні 2025 р. склала 1,99 % попри державні «стелі» – ринок дихає й дозволяє індексувати дохід (ine.es). У мегаполісах і курортних «поясах» (Коста‑Бланка, Коста‑дель‑Соль) vacancy‑rate тримається нижче 5 %; в глибинці він може перевалити за 15 %.

Швидкий чек‑лист інвестора в Іспанії

1. Знайдіть локацію з подвійним попитом – туристи + місцеві орендарі.
   
2. Порівняйте орендний дохід ÷ ціна мінімум із IRAV, щоб випереджати інфляцію.
   
3. Перевірте Nota Simple, енерго‑сертифікат, ліцензію VUT до внеску завдатку.
   
4. Запитайте сусідів про реально оплачувані комунальні – у прибережних комплексах цей пункт з’їдає до 2 % прибутку.
   
5. Страхуйте вихід: у містах із ≥5 % річним приростом населення продати легше, ніж у провінційних «мінусах».
   

Дотримуючись цих критеріїв, ви оберете не просто красиву адресу, а актив, що регулярно приноситиме гроші та зростатиме у вартості.

Скільки потрібно інвестувати в Іспанію для реального заробітку

Орієнтир середньої ціни нерухомості

Середня вартість «квадрата» у першомуА кварталі 2025‑го перевищила 2 033 €/м² - найвищий рівень із 2008 р. (elespanol.com). Це стартова лінійка, від якої рахуємо будь‑який інвест‑кейс.

Купівля нерухомості під оренду в Іспанії  (buy‑to‑let)

• Мінімально ефективний чек: 120 000 - 250 000 €. Це 1‑bed або компактна 2‑bed (55‑90 м²) у провінціях‑лідерах за попитом іноземців - Аліканте, Малага, Валенсія.
  
• Додаткові витрати: 10‑13 % (ITP/IVA, AJD, нотаріус, реєстр).
  
• Очікувана брутто‑доходність: ~6‑7 % річних (глобальний середній показник 6,46 % у травні 2025‑го) (theobjective.com).
  
• Коли менше не працює: об’єкти <100 000 € зазвичай розташовані у депресивних містечках із vacancy >15 %, тому кеш‑флоу «їдять» простої та комунальні.
  

Golden Visa (віза інвестора)

• Юридичний поріг: 500 000 € нерухомості без обтяжень – вимога статті 63 Ley 14/2013 (boe.es).
  
• Реальний бюджет «all‑in»: ≈560 000 - 575 000 € з урахуванням 10‑11 % податків та зборів у більшості автономій.
  
• Що отримаєте: картка резидента на 3 роки із правом роботи + безвіз Шенген; родина входить тим самим пакетом.
  
• Лайфхак: якщо купуєте кілька об’єктів на суму ≥500 к €, допускається і портфель із двох‑трьох лотів у різних містах - зручно для диверсифікації оренди.
  

Flip (купівля → ремонт → перепродаж)

• Вхідний квиток на типову студію/1‑bed «під ремонт» у Мадриді, Валенсії чи Сарагосі: 80 000 - 150 000 €.
  
• Бюджет на реформу: 400‑600 €/м² для оздоблення середнього класу (idealista.com). Для 60 м² це ще 25‑35 к €.
  
• Повний чек: ≈150 000 - 210 000 € (покупка + ремонт + податки).
  
• Цільова маржа: 15‑20 % на цикл 6‑12 міс.; ринкова «середня температура» 15 % підтверджена кейсами, описаними El País (elpais.com).
  
• Критичні змінні: купувати мінімум на 30 % нижче ринку й продавати у кварталі з найвищою ліквідністю; інакше вся маржа розчиняється у витратах на фінансування та непередбачуваний ремонт.
  

Підсумок для планування бюджету

Стратегія	«Вхідний» капітал	+ Податки/збори	Суммарно	Цільовий ROI
Оренда	120-250 к €	12-30 к €	132-280 к €	6-7 % річних
Golden Visa	≥500 к €	55-65 к €	555-565 к €	3-5 % (оренда) + капіт. приріст
Flip	80-150 к €	70-60 к €*	150-210 к €	15-20 % за цикл

*Включає 25-35 к € на ремонт + ~10 % трансакційних витрат.

Навіть мінімальну суму варто посилити «подушкою» 10‑15 % - на непередбачувані витрати, затримки та маркетинг. За таких вихідних даних інвестиції в іспанський «сонячний квадрат» починають не просто «окупатися», а й системно заробляти.

Який прибуток можна отримати від оренди в Іспанії

Іспанська статистика (Banco de España) оперує брутто‑доходністю - відношенням річної орендної плати до ціни купівлі, без урахування податків та витрат. Інвестору важливіше нетто‑доходність (після податків, комуналки, страхування й простоїв) і IRR з урахуванням зростання вартості активу. Тому всі подальші показники‑приклади спершу наведені брутто, а далі поясню, як «з’їдаються» витрати. (bde.es)

Середні брутто‑ставки по містах (червень 2025 р.)

Місто	Ціна продажу, €/м²	Рента, €/м²/міс.	брутто‑доходність*	Коментар
Барселона	4 895 €/м² (idealista.com)	23,9 €/м² (idealista.com)	≈ 5,9 %	Найвищі ренти, але й податок на житло (IBI) до 0,9 % кадастру.
Аліканте	2 371 €/м² (idealista.com)	11,6 €/м² (idealista.com)	≈ 5,9 %	Стабільний попит + дешевший вхідний чек.
Малага	3 459 €/м² (idealista.com)	15,6 €/м² (idealista.com)	≈ 5,4 %	Сильний сезонний фактор; вакансія взимку > 8 %.
Валенсія	3 067 €/м² (idealista.com)	15,5 €/м² (idealista.com)	≈ 6,1 %	Баланс студентів, цифрових кочівників і туризму.

* брутто‑йield = (місячна рента × 12) ÷ ціна купівлі.

Короткострокова vs довгострокова оренда – де товстіші маржі

Курортні провінції показують середню наповнюваність апартаментів 73‑78 % у високий сезон й 55 % у міжсезонні, за даними INE ( ine.es). Це дозволяє досягати брутто‑доходність 8‑10 % на «туристичних» студіях біля моря. Проте:

• Ліцензія VUT (Vivienda de Uso Turístico) дорожчає, а в Каталонії й Балеарах нові дозволи фактично «заморожені».
  
• Управління та прибирання з’їдають 20‑25 % виторгу.
  
• Ризик раптових обмежень (приклад – Real Decreto 463/2020 під час COVID).
  

Довгострокова оренда на 3‑5 років приносить скромніші 4‑6 % нетто, але майже нульові витрати на заселення й менше регуляторних сюрпризів, якщо об’єкт не у «зоні, що перегріта» за Ley 12/2023 (boe.es).

Що безпосередньо впливає на ваш кеш‑флоу

1. Податки
   
   • IRNR: 19 % для резидентів ЄЕП, 24 % для решти; витрати на ремонт/проценти можна відняти тільки для платників з ЄС/ЄЕА. Агencia Tributaria, Modelo 210.
     
   • ITP/IVA при купівлі (6‑10 % вторинка, 10 % новобуд).
     
   • IBI + basura - ще 0,5‑1 % від кадастру щороку.
     
2. Законодавство
   
   • Ліміт індексації ренти 3 % у 2024 та перехід на новий індекс INE із 2025 р. (Ley 12/2023).
     
   • Мораторії на VUT у Барселоні, Балеарах, Канарах - без ліцензії short‑let нелегальний.

3. Сезонність і vacancy
   
   • Коста‑дель‑Соль взимку дає заповнюваність < 50 %; плануйте «подушку» мінімум на 2 місяці простою.
     
   • Університетські міста (Валенсія, Гранада) мають «літню діру», але річний контракт закриває ризик.
     
4. Комунальні та управління
   
   • Comunidad de propietarios на сучасному комплексі з басейном - до 150 € на місяць; це мінус ≈ 1 % доходність.
     
   • Професійний property‑менеджмент бере 10‑15 % довгострокової та до 25 % короткострокової ренти.

Реальність після всіх витрат

• У Барселоні брутто 5,9 % перетворюється на ≈ 3,8 % нетто після IRNR 19 %, IBI й 1 місяця vacancy.
  
• Валенсія завдяки нижчій ціні купівлі дає ≈ 4,5 % нетто, навіть з урахуванням 3 %‑обмеження індексації.
  
• На Коста‑Бланка (Аліканте) короткостроковий формат усе ще може дати 6‑7 % нетто, але лише за стабільної 70 % заповненості й наявної VUT‑ліцензії.
  

Річний податок на нерухомість в Іспанії (IBI)

IBI сплачують усі власники житла, незалежно від резидентського статусу. Розмір податку визначає муніципалітет у межах, встановлених ст. 72 Real Decreto Legislativo 2/2004: мінімально 0,4 % і максимально 1,3 % від кадастрової вартості (для міських об’єктів).
(boe.es)

Скільки це у грошах

У 2025 р. річний чек коливається від ≈ 350 € у Більбао до ≈ 650 € у Валенсії за квартиру з кадастром 90 000 €. Мадрид (0,456 %) і Барселона (0,660 %) опинилися у верхньому діапазоні; середній мешканець цих міст платить понад 1 000 € усіх місцевих податків на рік, із них ~470 € припадає саме на IBI. (elpais.com,habitaro.com)

Податок на прибуток від оренди

1. Нерезиденти (IRNR).
   
   • 19 % від чистого доходу для резидентів ЄС/ЄЕП.
     
   • 24 % від валового доходу для решти країн.
     Ставки закріплені у ст. 25 Real Decreto Legislativo 5/2004; декларація подається щоквартально за моделлю 210. (boe.es)
     
   • Окремо нараховується «імпутована рента» - 2 % від кадастру (1,1 %, якщо кадастр оновлено <10 р.), навіть коли житло порожнє. Єврокомісія у червні 2025 р. відкрила провадження проти Іспанії за дискримінацію нерезидентів щодо цієї норми. (as.com)
     
2. Резиденти (IRPF).
   Доходи від оренди входять у прогресивну шкалу (19 - 47 % у більшості автономій) з можливістю списати 60 % витрат при довгостроковому наймі основного житла орендаря.
   

Постійні витрати на утримання

• Комунальні платежі (Comunidad de propietarios).
  За опитуванням OCU, 71 % договорів оренди включають цю статтю; для комплексу з басейном це 60 - 150 € на місяць, або ≈ 1 % брутто‑доходу інвестора. (ocu.org)
  
• IBI та сміття. 74 % і 53 % власників, відповідно, закладають ці витрати у свої розрахунки, навіть якщо їх перекладають на орендаря. (ocu.org)
  
• Страхування власника. Поліс «continente + contenido» для 80 м² квартири коштує 180 - 300 € на рік; без нього банк не видасть іпотеку, а керуюча компанія – ключі.
  

Послуги керуючої компанії

• Довгострокова оренда. Професійний адміністратор фінкас або сервіс «property management» бере у середньому 5 - 7 € за об’єкт на місяць (≈ 8 - 10 % від ренти) згідно з «Baremo de honorarios orientativos» Асоціації адміністраторів нерухомості. Для будинків із ≥3 працівниками додається надбавка 15 %. (administraciondecomunidades.es)
  
• Короткострокова (туристична) оренда. Повний цикл - листування з гостями, check‑in/out, прибирання, маркетинг - коштує 20 - 25 % від обороту; частина сервісів бере фіксовані 40-60 € за прибирання плюс 15-20 % комісії, що суттєво «тонізує» нетто‑дохідність.

Основні ризики інвестицій у нерухомість Іспанії

1. Переоцінка активів – чи немає «бульбашки»?

Банк Іспанії у Щорічному звіті‑2024 попереджає, що житло в країні продається з «премією» до 8,5 % над фундаментальною вартістю. Це не оголошення про бульбашку, але регулятор прямо радить інвесторам закладати сценарій корекції цін у разі погіршення макрофону. (bde.es, infobae.com)

2. Простій оренди і «червоні зони» з перенасиченням пропозиції

У туристичних провінціях - Балеари, Канарські острови, Малага, Аліканте - до 50 % житлового фонду вже перекваліфіковані під короткостроковий найм, що створює жорстку конкуренцію за гостя та збільшує ризик простою між сезонами. Банк Іспанії оцінює структурний дефіцит житла у 680 000 одиниць, але водночас визнає «надлишок» у депопулюючих внутрішніх регіонах, де вакансія перевищує 15 %. (elpais.com, bde.es)

3. Зміни законодавства – податки й ліцензії можуть «перекинути дошку»

• Ліміт орендної індексації. Закон 12/2023 «Про право на житло» вводить нову формулу перегляду ренти замість IPC та капує зростання до 3 % у 2024 р., а з 2025 р. - до спеціндексу INE.
  
• Туристичні ліцензії. Каталонія вже оголосила, що до 2028 р. скасує всі дозволи на VUT у Барселоні; Балеари й Канари тримають мораторії на нові ліцензії.
  
• Податкові зміни. Із травня 2023 р. підвищено контроль за IRNR і запущено Державну базу цін оренди, що може стати базою для нових «стель».(boe.es, tecnohotelnews.com, bde.es)
  

4. Форс‑мажори: COVID‑подібні шоки та держобмеження

Пандемія‑2020 обвалила турпотік до 19 млн гостей за рік (рівень 1969 р.) - мінус 77 % до 2019-го, показавши, як швидко кеш‑флоу може перетворитись на нуль. Державні надзвичайні стани (Real Decreto 463/2020) взагалі забороняли пересування, а регіони закривали кордони для «непостійних мешканців». Інвестору варто мати фінансову «подушку» на 6‑12 місяців без доходу та страховку, що покриває втрату ренти. (ine.es)

Висновок

Кому підходить інвестиція в іспанську нерухомість

 Інвестиція вигідна тим, хто шукає баланс між Європою стабільністю та помірною дохідністю:

• приватним інвесторам з капіталом від ≈130 тис. € (buy‑to‑let) до ≥560 тис. € («золота» віза),
  
• сім’ям, що прагнуть диверсифікувати активи й отримати право проживання/навчання у ЄС,
  
• професійним інвесторам і «фліперам», готовим працювати з ремонтом і швидким оборотом коштів.
  

Коли вкладення в нерухомість окупаються

• Нетто‑рента ≥ 4 % після IBI, IRNR/IRPF, комуналки та простоїв;
  
• Прогноз зростання ціни ≥ 5 % рік‑до‑року (Аліканте, Малага, Валенсія), підтверджений BBVA Research і Ministerio de Transportes;
  
• Фінансова подушка ≥ 6 місяців витрат - страхує від сезонних або COVID‑подібних шоків;
  
• Наявна або гарантована VUT‑ліцензія для короткострокових моделей;
  
• Стрес‑тест‑модель витримує −10 % ціни продажу й двомісячний простій.
  

Що робити далі – чек‑лист практичних кроків

1. Визначити стратегію: довгострокова оренда, туристичний найм чи flip.
   
2. Зібрати цифри: ренти по районах, витрати, податки; перевірити, що нетто‑yield ≥ 4 %.
   
3. Отримати NIE та відкрити банківський рахунок в Іспанії.
   
4. Обрати об’єкт: запитати Nota Simple, енерго‑сертифікат, наявність VUT/лімітів.
   
5. Забронювати завдатком (Contrato de Arras) й провести due diligence юристом.
   
6. Підписати Escritura у нотаріуса, сплатити ITP/IVA + AJD, зареєструвати право.
   
7. Укладати орендні або ремонтні контракти тільки після страхування й переоформлення комунальних.
   
8. Подати декларацію IRNR/IRPF та, за потреби, оформити Golden Visa.