Як отримати громадянство Іспанії при покупці нерухомості

Чи дає купівля нерухомості право на громадянство Іспанії?

Ні. Сам факт придбання квартири чи вілли – навіть за €1 млн – не дарує ані паспорта, ані автоматичної посвідки на проживання. Іспанське законодавство ставить громадянство у залежність лише від тривалого легального проживання й інтеграції, а не від володіння майном. (mjusticia.gob.es)

Як це працювало раніше й що змінилося у 2025 році в Іспанії

До 3 квітня 2025 року власники нерухомості за схемою «золота віза» (residencia para inversores) могли отримати дворічний ВНЖ за інвестицію від €500 000. Але Закон 1/2025 (BOE‑A‑2025‑76) скасував статті 63‑67 Закону 14/2013 і вилучив нерухомість із переліку інвестицій, що дають право на такий дозвіл. Подані раніше заяви та чинні картки продовжують діяти, нові – більше не приймаються. (boe.es)

Чи існує «золота віза» тепер?

Так, проте лише для:

• ≥ €2 млн у державні облігації Іспанії;
  
• ≥ €1 млн у акції, паї фондів або банківські депозити;
  
• бізнес‑проєкту, що створює робочі місця чи впроваджує технології.
  

Заяви приймає UGE‑CE при Мінсоцполітики та консульства МЗС. (exteriores.gob.es)

Від інвестиційного ВНЖ до паспорта: сходинки

1. ВНЖ інвестора – 2 роки, далі пролонгація на 5.
   
2. 5 років легального статусу → residencia de larga duración‑UE (ПМП).
   
3. 10 років безперервного проживання → право подати на натуралізацію.
   
4. Обов’язково:
   
   • довідка про несудимість;
     
   • іспит DELE A2 з мови та тест CCSE з конституції та культури (Instituto Cervantes).
     (mjusticia.gob.es, examenes.cervantes.es)
     

Чому інвестиційний маршрут досі зручний

• Гнучкість проживання: для картки інвестора не треба проводити в Іспанії 183 дні щороку (хоч для громадянства – треба).
  
• Робота без обмежень одразу після отримання карти.
  
• Одна аплікація – вся сім’я: чоловік/дружина, діти до 18 р., батьки‑утриманці.
  

Види видів на проживання в Іспанії при купівлі нерухомості

Золота віза для інвесторів у нерухомість (до 3 квітня 2025 р.)

Ще недавно власник житла в Іспанії на суму від 500 000 € (без іпотеки на перші півмільйона) міг одразу оформити дворічний ВНЖ «para inversores» для себе й родини. Стаття 63 Закону 14/2013 прямо вимагала саме таку «чисту» інвестицію у майно, а перевищення порогу вже можна було кредитувати. (boe.es)

Що змінилося: скасування «нерухомого» компонента

Законом 1/2025 (дата набрання чинності – 3 квітня 2025 р.) владою вилучено статті 63‑67 Закону 14/2013, тобто «золота віза за квартиру» для нових заявників більше не діє. Подані раніше справи та чинні картки продовжують діяти й можуть подовжуватися за старими правилами. (boe.es)

Для кого «золота віза» усе ще відкрита

Після реформи інвестиційний ВНЖ залишився лише для:

• ≥ 2 млн € у державні облігації;
  
• ≥ 1 млн € у акції, паї фондів або депозити;
  
• бізнес‑проектів, що створюють робочі місця чи технології.
  Нерухомість із цього списку зникла, але власники «старих» карток можуть безперешкодно продовжувати їх кожні 5 років.

Як цей ВНЖ відрізняється від «звичайних»

• Час перебування. «Золотій» картці не потрібно 183 дні на рік для продовження; не‑інвестиційні ВНЖ (навчання, робота, шлюб, біженство) вимагають реально жити в країні.
  
• Право на роботу. Інвестор працює вільно з першого дня; власник residencia no lucrativa – ні, поки не змінить статус.
  
• Фінансові вимоги. Невід’ємний поріг 500 тис. € (тепер лише для продовжень) проти мінімуму 400 % IPREM ≈ 27 792 € на рік + 100 % IPREM за кожного утриманця для неприбуткового ВНЖ. (boe.es)
  
• Швидкість. «Золота» заявка розглядається центральною UGE‑CE за 20 днів; студентська чи робоча – до 3 місяців автономною офісом.
  

Основні альтернативи власникам житла

a) Non‑lucrative residence (NIE + TIE) – популярна серед пенсіонерів/фрілансерів. Можливість підтвердити «постійну» адресу за рахунок власної нерухомості, але житло не обов’язкове. Заявка подається у консульстві до приїзду; перша картка – 1 рік, далі 2 + 2.

b) Estancia por estudios – студентська карта видається під конкретну програму; половина прожитого часу зараховується до натуралізації. Підтвердити житло (договір оренди чи свідоцтво власності) – один із базових документів. (inclusion.gob.es)

c) ВНЖ за контрактом (trabajo por cuenta ajena / propia) – потрібна пропозиція роботи або бізнес‑план. Власна квартира часто полегшує реєстрацію, але не замінює трудовий контракт.

d) Reagrupación familiar та шлюб із громадянином Іспанії/ЄС – нерухомість слугує доказом достатнього житла для сім’ї, однак право походить від родинного зв’язку, а не від купівлі.

e) Protección internacional (біженство) – майновий статус не відіграє ролі.

Податкове резидентство: коли власник житла стає «іспанським» платником

Іспанська податкова визнає вас резидентом, якщо:

1. Ви провели > 183 дні в країні за календарний рік (відпустки за кордоном теж рахує, якщо не доведете інакше).
   
2. Або у вас тут «центр економічних інтересів» (робота, бізнес, родина) – наявність дорогої нерухомості часто є саме таким інтересом. В обох випадках доведеться декларувати світові доходи та, за наявності активів ≥ 50 000 €, подавати форму Modelo 720. (agenciatributaria.es)
   

Які права надає нерухомість в Іспанії іноземцю?

Право в’їзду, але не проживання

Володіння квартирою чи віллою не замінює візу або дозволу на проживання: без них іноземець має право перебувати лише до 90 днів за кожні 180 днів у межах Шенгену, як звичайний турист. (exteriores.gob.es, boe.es)

Жити у власній оселі можна лише в межах дозволеної «туристичної» ліміти

Житло дає комфортну адресу для коротких приїздів, але якщо ви залишитеся довше ніж 90 днів без ВНЖ, перебування стане нелегальним і загрожує штрафом/депортацією за статтями 53‑54 Закону 4/2000. (boe.es)

Оренда: довгострокова (LAU) та туристична

Власник-нерезидент може:

• здавати житло за Ley 29/1994 (LAU) на строк > 6 міс. - орендар матиме право поновлення, а власник - обов’язки господаря;
  
• надавати «житло для відпочинку» (tourist let) – підпадає під регіональні правила реєстрації й контроль цін.
  У будь‑якому випадку укладаєте типовий іспанський контракт, реєструєте заставу (fianza) та видаєте квитанції. (boe.es, boe.es)
  

Податки для нерезидента‑власника

1. IRNR (Modelo 210):
   
   • 24 % доходу (19 % для резидентів ЄС/ЄЕЗ) із орендної плати.
     
   • Якщо житло пустує, щороку декларується «імпутований дохід» ≈ 1,1‑2 % кадастру.
     
2. IBI - муніципальний податок 0,4‑1,3 % кадастрової вартості.
   
3. Плюсвалья municipal і 3 %‑ва утримувана ретенція при продажу нерухомості нерезидентом.
   (sede.agenciatributaria.gob.es, sede.agenciatributaria.gob.es)
   

Медичне страхування: власність ≠ доступ до SNS

Право на державну медицинy дається тим, хто: (а) має ВНЖ та зареєстрований у муніципалітеті (empadronamiento), або (б) оформив спеціальний договір соцстраху; нерезидент‑власник покриває витрати приватною страховкою чи Європейською карткою EHIC. Real Decreto‑ley 7/2018 гарантує екстрену та базову допомогу «без паперів», але не звільняє від рахунків за повну терапію . (boe.es, scsalud.es)

Освіта: без статусу резидента діти не потраплять у безкоштовну державну школу

Стаття 9 Закону 4/2000 фіксує право на освіту для неповнолітніх, що легально проживають; нерезидентські сім’ї можуть обирати лише приватні школи або отримати студентську/сімейну візу й зареєструватися за місцем проживання. (boe.es)

Решта привілеїв та обов’язків

Підключення комунальних послуг, страхування житла й участь у спілці власників (comunidad) – такі ж, як у громадян.

• Прихильність податкової: нерезидент з активом ≥ 700 000 € (за мінусом €300 000 на власне житло) також підлягає Impuesto sobre el Patrimonio.
  
• Право голосу чи соцвиплат не з’являється до отримання довгострокового резидентського статусу.
  

Підсумок

Іспанська квартира дає «ключ від дверей», але не «золотий паспорт». Ви можете приїжджати як турист, проводити там до 90 днів, здавати й утримувати майно, сплачуючи IRNR, IBI та інші збори. Без ВНЖ нерухомість не відкриває доступу ні до повного медстрахування, ні до безкоштовної освіти. Тому плануйте імміграційну або страхову стратегію ще до операції купівлі, аби барселонський балкон не обернувся «золотою кліткою» з податковими рахунками.

Як жити в Іспанії цілий рік, якщо у вас уже є квартира або вілла

Нерухомість сама по собі не «прописує» вас у країні

Іспанська квартира дає тільки адресу та право в’їжджати як туристові на 90 днів у будь‑які 180 днів; далі потрібен довгостроковий статус (віза / ВНЖ), інакше перебування вважається нелегальним. (home-affairs.ec.europa.eu)

«Стара» золота віза: залишайтеся й працюйте, якщо встигли оформити її до 3 квітня 2025 р.

Законом 1/2025 уряд скасував статті 63‑67 Ley 14/2013, тож нові інвестори‑власники більше не отримують ВНЖ за 500 000 €. Але картки, видані раніше, продовжуються кожні 5 років і дають право жити будь‑яку кількість днів у році, відкривають автоматичний дозвіл на роботу та дозволяють подавати родину «в один клік». (boe.es)

Non‑lucrative residence: жити на пасивний дохід і власну нерухомість

Бюджет. Потрібно показати 400 % IPREM на себе (~28 800 € на 12 міс.) + 100 % IPREM на кожного утриманця; сума щороку індексується.
Умови проживання. Карта видається на 1 рік → 2 р. → 2 р.; фактично зобов’язує провести в Іспанії ≥ 183 дні щороку.
Робота. Працювати всередині Іспанії не можна, але оренда власної квартири та дивіденди з‑за кордону вважаються «непрацевлаштованим» доходом.
Нормативна база - ст. 46‑49 Reglamento Extranjería (RD 557/2011). (boe.es)

Digital‑nomad: жити й працювати дистанційно на зарубіжного роботодавця

Після «Startup Law» (Ley 28/2022) у Ley 14/2013 з’явився розділ V bis – teletrabajadores de carácter internacional.
Вимоги - кваліфікація + доказ, що компанія існує ≥ 1 року; дохід ≥ 200 % SMI (≈ 32 000 € / рік); 80 % обороту має йти з‑за меж Іспанії.
Строки - віза на 1 рік, далі резиденція на 3 р. + 2 р.
Плюси - можна відразу працювати, а ваша нерухомість закриває питання «accommodation». (boe.es)

Пенсіонери: та ж non‑lucrative, але зі «знижками» на медицину

Громадяни ЄС/ЄЕЗ подають форму S1 у місцеве INSS і користуються державною системою охорони здоров’я без додаткових внесків. (europa.eu)
Треті країни беруть приватну страховку або підписують «convenio especial» (60‑157 € / міс.) після року empadronamiento; право на пільгову пенсійну квоту у податках на нерухомість не з’являється автоматично. (boe.es)

Медстрахування й податки: голову в пісок не сховаєш

Без ВНЖ держава покриває лише ургентну допомогу (Real Decreto‑ley 7/2018).
З ВНЖ після 183 днів у році стаєте податковим резидентом та декларуєте світові доходи; власники активів ≥ 50 000 € за кордоном подають Modelo 720.

Чи застосовується правило 90/180 днів, якщо ви володієте нерухомістю в Іспанії?

Так, застосовується. Власність на квартиру або віллу не дає жодних імміграційних привілеїв: без посвідки на проживання ви в’їжджаєте до Іспанії як звичайний турист і підпадаєте під ліміт 90 днів у будь‑які 180 днів. (interior.gob.es)

Як працює правило 90/180

Його закріплено у статтях 6 та 12 Кодексу Шенгенських кордонів (Reglamento (UE) 2016/399): підрахунок ведеться у «ковзному» режимі – у кожний момент чиновник перевіряє, чи не провели ви понад 90 днів у зоні Шенген за останні 180. Лічильник охоплює всі країни‑учасниці; тиждень у Парижі й два місяці у власній квартирі в Аліканте сумуються. (eur-lex.europa.eu)

Приклад підрахунку

Якщо ви прибули 1 травня і провели у своїй іспанській оселі 60 днів, потім 15 серпня відлетіли до Німеччини ще на 20 днів, то на 20 серпня у вашому «кошику» уже 80 днів. Залишок – 10 днів, які можна використати до 26 жовтня (коли почне «відкидатися» перший день перебування).

Наслідки порушення ліміту

Перебування понад 90 днів без ВНЖ вважається ser estancia irregular. За статтею 53 Ley Orgánica 4/2000 це «grave infracción», що тягне штрафи до 10 000 € або навіть депортацію й заборону в’їзду. (boe.es)

Як «зняти» обмеження

Єдиний легальний спосіб жити в Іспанії цілий рік – оформити дозвіл на проживання (residencia). Найпопулярніші маршрути:

• Non‑lucrative residence – на пасивний дохід (400 % IPREM ≈ 28 800 € на рік).
  
• Digital‑nomad visa – віддалена робота на іноземну компанію (Startup Law 28/2022).
  
• Продовження “старої” золотої візи (нерухомість ≥ 500 000 € куплена до 3 квітня 2025 р.).
  Усі ці статуси регулює Reglamento Extranjería (RD 557/2011) і знімають правило 90/180, дозволяючи перебувати безперервно та рахувати час до ПМП/громадянства. (boe.es)

Чи можна отримати подвійне громадянство Іспанії у 2025 році?

Загальне правило таке: Іспанія не визнає подвійне громадянство з більшістю держав, тому при натуралізації доведеться формально відмовитися від попереднього паспорта. Винятків небагато й чітко перелічені в законі. (mjusticia.gob.es)

Офіційні винятки із заборони

Зберігати обидві національності дозволено лише уродженцям країн Латинської Америки, Андорри, Філіппін, Португалії, Екваторіальної Гвінеї та, з 1 квітня 2022 р., Франції (після набрання чинності іспано‑французького договору). Громадяни цих держав складають присягу, але не підписують заяву про відмову. (boe.es, mjusticia.gob.es)

Звідки це випливає юридично

Стаття 23 Цивільного кодексу вимагає «renuncia a la nacionalidad anterior» для всіх, хто не входить до наведеного вище списку; стаття 11 закріплює принцип exclusividad: всередині Іспанії вас визнають тільки іспанцем, навіть якщо інше громадянство збережеться де‑факто. (boe.es, boe.es)

Як виглядає «відмова» на практиці

Під час церемонії у Registro Civil ви підписуєте декларацію про зречення. Іспанія не вимагає довідки з консульства батьківщини, тож якщо ваше законодавство фактично забороняє втрату громадянства (наприклад, Україна до червня 2025 р.), – для Мадрида це не проблема; головне, щоб ви письмово «зреклися» перед іспанським суддею. Відтак чимало новоспечених іспанців продовжують тихо користуватися старим паспортом поза межами Іспанії. (guiamigracion.com)

Ризики прихованого «дублю»

Якщо після натуралізації ви проживете за кордоном > 3 років і виключно користуватиметеся попередньою національністю, стаття 24 Цивільного кодексу дозволяє державі анулювати іспанський паспорт. На практиці такі випадки рідкісні, але рішення Audiencia Nacional уже фіксували відмови через «відсутність інтеграції» або приховування даних. (boe.es)

Що змінилося для громадян СНД у 2025 р

Навіть якщо Україна, Грузія чи інша держава дозволить власним підданим тримати два паспорти, Іспанія не змінить свого підходу без окремого двостороннього договору. Тож у 2025 р. українцю, росіянину чи білорусу доведеться підписати відмову, як і раніше.

Як отримати громадянство Іспанії після покупки нерухомості: покроковий шлях

Сам факт володіння житлом у будь‑якій з автономій Іспанії не надає паспорт. Нерухомість служить стартовим «якорем»: вона полегшує збір документів на перший вид на проживання (ВНЖ), а далі працює звичайна схема «ВНЖ → ПМЖ → 10 років легального життя → натуралізація». (boe.es)

Крок 1: вибір ВНЖ після купівлі нерухомості в Іспанії

• Якщо ви встигли оформити «золоту візу» на підставі інвестиції ≥ 500 000 € до 3 квітня 2025 р., просто підтримуйте чинну картку та живіть без обмежень днів у році.
  
• Нові покупці житла обирають:
  
  • Non‑lucrative residence – проживання на пасивний дохід (≥ 400 % IPREM ≈ 28 800 €/рік).
    
  • Digital‑nomad visa – віддалена робота на іноземного роботодавця (доходи ≥ 200 % SMI, житло як доказ адреси).
    
  • Інші стандартні маршрути (робочий контракт, навчання, возз’єднання).
    Усі ці дозволи регулює Reglamento de Extranjería (RD 557/2011). (boe.es)
    

Крок 2: після 5 років – ПМП (residencia de larga duración‑UE)

Після п’яти років безперервної (перерви < 6 міс. поспіль і < 10 міс. сумарно) легальної резиденції ви подаєте на статус довгострокового резидента‑ЄС. Він діє безстроково, дозволяє працювати й полегшує переїзд до іншої країни ЄС. Умови прописані в ст. 152 RD 557/2011. (boe.es)

Крок 3: 10 років до права на натуралізацію

Згідно з ст. 22 Цивільного кодексу громадянство за проживання вимагає 10 років законної та безперервної резиденції. Період скорочується: 5 років для біженців; 2 роки для уродженців Латинської Америки, Андорри, Філіппін, Португалії, Екваторіальної Гвінеї або сефарадів; 1 рік для тих, хто одружений із громадянином Іспанії ≥ 12 міс. або народився в Іспанії. (boe.es)

Базові вимоги до заявника на паспорт Іспанії

1. Інтеграція: позитивні довідки про поведінку, сплата податків, участь у житті муніципалітету.
   
2. Відсутність судимостей в Іспанії та країнах проживання за останні 5 років.
   
3. Знання мови та суспільства: подолання іспитів DELE (мінімум рівень A2) і CCSE, встановлених Real Decreto 1004/2015. (boe.es)
   

Що таке іспити DELE та CCSE і як їх складати?

DELE A2

Організатор: Instituto Cervantes. Екзамен перевіряє базове володіння іспанською; складається з читання, аудіювання, письма та усної частини. Здають 5-6 разів на рік у 100+ центрах світу; вартість у 2025 р. – 160 €. Ви звільнені від DELE, якщо маєте паспорт іспаномовної країни або диплом DELE B1+ раніше. (institutocervantes.org)

CCSE

25 тестових запитань (60 % – конституція та державний устрій, 40 % – культура й суспільство). Час – 45 хв., поріг успіху – 15 правильних відповідей. Сесії проходять у більшості провінцій щомісяця; плата – 85 €. Результат «Apto» діє 4 роки. (as.com)

Практичні поради до іспиті

• Завантажте безкоштовний Manual CCSE та 300 прикладів питань із сайту Cervantes.
  
• Для DELE готуйтеся за модельними листами; усна частина – діалог + монолог 3 хв.
  
• Перезапис без доплати можливий один раз, якщо не склали з першої спроби.
  

Стислий чек‑лист на фініші отримання громадянства в Іспанії

1. Тримайте чинний ПМП, не виїжджайте > 6 міс. поспіль.
   
2. Здайте DELE A2 і CCSE, зберіть довідки про несудимість.
   
3. Подайте заявку онлайн через sede.mjusticia.gob.es; оплата держмита – 104 €.
   
4. Дочекайтеся рішення (середній термін - 12-18 міс.), складіть присягу в Registro Civil та формально відмовтеся від попереднього паспорта, якщо ваша країна не в списку «дозволених подвійних» (див. попередній розділ).
   

Висновок

Власна квартира скорочує шлях лише на першому кроці: вона допомагає довести адресу й фінансову спроможність для ВНЖ. Далі вирішують час легального проживання, інтеграція й успішно складені тести Instituto Cervantes. Сплануйте шлях заздалегідь - і через 10 років після новосілля отримаєте червоний паспорт з гербом Королівства Іспанія.