Податки для покупця нерухомості в Іспанії у 2025 році
Податок на передачу нерухомості (ITP) / ПДВ + AJD
Під час купівлі вторинної нерухомості ключовим є ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Ставку встановлює кожна автономна громада, тому вона коливається від 6 % (наприклад, Андалусія) до 11 % (Балеари, Каталонія для об’єктів преміум‑сегмента).
(juntadeandalucia.es, atc.gencat.cat)
Для новобудов діє інший набір податків: 10 % ПДВ (знижена ставка за ст. 91.1.7º Закону 37/1992 про IVA) та AJD (Actos Jurídicos Documentados), що в більшості регіонів становить 1,5 % від ціни в нотаріальному договорі. (boe.es, atc.gencat.cat)
Дрібний але корисний лайфхак: багато регіонів дають пільги (3-7 %) молодим покупцям < 35 р. чи інвалідам. Перевірте місцеві «типо‑reduïdo» перед підписанням ескрітури, аби не переплатити.
Комплементарний податок 100 % для нерезидентів‑не‑єврапейців в Іспанії
У травні 2025 р. уряд подав до Конгресу проект «Complementario»: додатковий збір, що подвоює ITP для покупців з‑за меж ЄС/ЄЕЗ, якщо ті беруть вторинну нерухомість. Мета – охолодити спекулятивний попит у туристичних локаціях. (elpais.com, elpais.com)
Станом на липень 2025 р. документ на стадії парламентських слухань, тому закон ще не чинний. Крім того, лазівка очевидна: купівля новобудови (вона обкладається ПДВ, а не ITP) уникає доплати. Тож, поки норми не затверджені в BOE, «податок‑страшилка» - предмет політичних торгів, а не фактичний рахунок від нотаріуса. (elpais.com)
Податок на майно (IBI)
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) сплачують щороку всі власники, незалежно від резидентства. Ставку (між 0,4 % і 1,1 % від кадастрової вартості) затверджує міська рада на підставі ст. 72‑79 Тексту‑рефонду Закону про місцеві фінанси (RDL 2/2004). (boe.es)
Кадастрову вартість держава переглядає приблизно раз на 10 років; якщо муніципалітет недавно її піднімав, платіж зросте автоматично. Завжди перевіряйте «valor catastral» у виписці з Реєстру, перш ніж радіти «низькому IBI від продавця» - після ребалансу цифра може збільшитися.
Дохід нерезидента (IRNR) в Іспанії
Якщо ви не здаєте житло, держава все одно рахує «уявну» вигоду: 1,1 % (кадастр оновлено ≤ 10 р.) або 2 % (кадастр старіший) та оподатковує її за правилами IRNR. Єврокомісія вже докоряє Іспанії за дискримінацію, але на дату публікації вимога ще чинна. (elpais.com)
За фактичний дохід від оренди ставки прості: 19 % для резидентів ЄС/ЄЕЗ і 24 % для інших. Витрати (комуналка, амортизація, ремонт) можна списати лише європейцям; нерезиденти з‑за меж ЄС платять із «брутто». (sede.agenciatributaria.gob.es, fiscal-impuestos.com)
Декларацію подають через Modelo 210: – щокварталу, якщо є орендний прибуток; – раз на рік, якщо житло простоює. Штрафи за прострочення починаються з 150 €, тож відкладіть нагадування у календарі одразу після купівлі.
Налоги під час продажу нерухомості в Іспанії у 2025 році
Податок на приріст капіталу (Capital Gains Tax, CGT)
Для резидентів Іспанії прибуток від продажу житла включається до «бази заощаджень» (base del ahorro) декларації IRPF і оподатковується прогресивно:
- 19 % – перші 6 000 €;
- 21 % – 6 000 € - 50 000 €;
- 23 % – 50 000 € - 200 000 €;
- 27 % – 200 000 € - 300 000 €;
- 30 % – понад 300 000 € (ставка додана Законом 7/2024, чинна з 1 січня 2025 р.).
(boe.es)
Нерезиденти сплачують податок за правилами IRNR: 19 % для громадян ЄС/ЄЕЗ і 24 % для всіх інших – так закріплено у ст. 25 TRLIRNR. (boe.es)
Пільги:
- повна звільнена від CGT при реінвестиції у нову постійну оселю (ст. 38 Ley 35/2006);
- продавці ≥ 65 років можуть не платити CGT за основне житло.
Утримання 3 % при продажі нерезидентом
Якщо продавець не резидент, покупець зобов’язаний утримати 3 % від ціни й перерахувати його до Agencia Tributaria через Modelo 211 - це авансовий платіж CGT за ст. 25.2 TRLIRNR. (boe.es)
Продавець протягом 4 місяців подає Modelo 210:
- якщо фактичний CGT нижчий за утриманий 3 %, держава поверне різницю;
- якщо більший – доведеться доплатити.
Невиконання обовʼязку покупцем тягне солідарну відповідальність майном (той самий 25.2 TRLIRNR).
Муніципальний податок Plusvalía (IIVTNU)
Plusvalía Municipal розраховує рада муніципалітету виключно на приріст кадастрової вартості землі (не всієї нерухомості). Після рішень КС 2021‑го діють дві формули:
- Коефіцієнти за роками володіння (максимальні межі щороку публікує держава). На 2025 рік їх актуалізовано Real Decreto‑ley 9/2024:
до 1 р. - 0,14; 1‑3 р. - 0,13; … 10‑20 р. - 0,15. (boe.es) - Фактичний приріст: різниця між ціною продажу й придбання землі.
Платник обирає вигідніший варіант, а у випадку збитку податок = 0 (Real Decreto‑ley 26/2021). (boe.es)
Податок на багатство (Impuesto sobre el Patrimonio)
Нараховується на чисті активи понад 700 000 € на 31 грудня. Державна шкала ‑‑ від 0,2 % до 3,5 %, але автономії можуть коригувати й мінімум, й ставки (напр., Андалусія – 100 % бонус, Каталонія – доплата +10 %). Базова шкала закріплена у ст. 30 Ley 19/1991. (boe.es)
З 2023 р. додано «солідарний» податок на великі стати (ITSGF) для активів > 3 млн €. Сума ITSGF віднімається від сплаченого регіонального Wealth Tax, тому подвійного платежу немає.
Хто платить податок при продажі чи купівлі нерухомості в Іспанії у 2025 році?
Обов’язки покупця нерухомості
Під час самої угоди - хто платить, залежить від того, який об’єкт берете:
- Вторинна нерухомість: покупець сплачує ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Базовий тип для житла в більшості автономій - 7 % (варіюється 6‑11 % за регіональним законом; напр. ст. 41 Ley 5/2021 Каталонії). (boe.es)
- Новобудова: замість ITP діє 10 % IVA (ст. 91.1.7º Ley 37/1992) плюс AJD ≈ 1‑1,5 % від ціни ескрітури. (boe.es)
Якщо продавець – нерезидент, покупець автоматично утримує 3 % від ціни та перераховує їх до державної скарбниці через Modelo 211; це авансовий платіж майбутнього CGT продавця (ст. 1 RD 1776/2004). (boe.es)
Після отримання ключів покупець переходить у роль власника й платить IBI щороку (0,4‑1,1 % від кадастрової вартості; ст. 60‑79 RDL 2/2004), а якщо він нерезидент, ще й декларує «уявний дохід» у Modelo 210: 1,1 % (кадастр ≤ 10 р.) чи 2 % (старіший) від кадастру, або фактичний орендний прибуток - 19 % для європейців, 24 % для інших (ст. 13.1.h та 24‑25 TRLIRNR 5/2004). (boe.es, boe.es, boe.es)
Обов’язки продавця нерухомості в Іспанії
Продаж генерує податок на приріст капіталу (CGT): для резидентів прогресивно 19‑30 % (Ley 35/2006, додаткова ставка 30 % чинна з 01.01.2025), для нерезидентів – 19 % (ЄС/ЄЕЗ) або 24 % (інші) згідно з TRLIRNR. (boe.es, boe.es)
Другий чек – Plusvalía Municipal (IIVTNU), що рахує муніципалітет на приріст кадастру землі; з 2021 р. платник може вибрати між двома формулами (Real Decreto‑ley 26/2021) з оновленими коефіцієнтами на 2025 р. (RD‑ley 9/2024). (boe.es, boe.es)
Якщо чистий капітал продавця після угоди все ще перевищує 700 000 €, він подає Wealth Tax за шкалою 0,2‑3,5 % (Ley 19/1991); у деяких автономіях діють бонуси або доплати, але саме зобов’язання контролює продавець. (boe.es)
Ключові винятки, які економлять тисячі
- Резиденти 65+ років: повна експрес‑амністія від CGT при продажу основного житла. Друга опція – впродовж 6 міс. після продажу покласти виручку (до 240 000 €) у рента віталісію; тоді приріст теж не оподатковується (ст. 38.3 Ley 35/2006). (boe.es)
- Реінвестиція в нову «vivienda habitual» протягом 2 років після продажу знімає CGT без вікових обмежень (ст. 38.1 Ley 35/2006). (boe.es)
Практичний підсумок
- Покупець резервує гроші під ITP/IVA+AJD, утримує 3 % (якщо продавець не резидент), а далі щорічно платить IBI та, за потреби, IRNR.
- Продавець розраховує CGT, сплачує Plusvalía й, за наявності великого капіталу, Wealth Tax.
- Перевірте винятки: люди 65+ та ті, хто інвестує у нове постійне житло або довічну ренту, можуть забрати прибуток майже «чистим».
Як розрахувати податок на нерухомість в Іспанії?
Нижче - чотири «кухонні» формули, з якими навіть на серветці порахуєте майбутній чек від податкової. Калькулятором користуватися приємніше, але головне - зрозуміти з чого складається сума.
ITP / IVA + AJD (разовий платіж покупця)
Формула:
Ціна в ескрітурі × регіональна ставка
| Приклад | Об’єкт | Ставка | Розрахунок | Платіж |
| Андалусія | вторичка | 7 % | 300 000 € × 0,07 | 21 000 € |
Де взяти ставку? На сайті казначейства автономії; у Андалусії загальний тип - 7 % з 28.04.2021 р. (juntadeandalucia.es)
Для новобудов формула така сама, але замість ITP ставимо 10 % IVA + 1‑1,5 % AJD (точну частку AJD дивіться у своїй автономії).
IBI (щорічний муніципальний)
Формула:
Кадастрова вартість × ставка міськради (0,4 - 1,1 %)
| Приклад | Кадастр | Ставка | Платіж |
| Вілла у Торрев’єха | 85 000 € | 0,85 % | 722,50 € |
Мінімум 0,4 %, максимум 1,10 % закріплені ст. 72 RDL 2/2004; далі кожна рада крутить регулятором на власний розсуд. (boe.es)
CGT (податок на приріст капіталу продавця)
Формула бази:
[Ціна продажу - (ціна купівлі + нотаріус + ITP/IVA + реформа та інші поліпшення)]
- Додаємо всі витрати, що можна довести рахунками.
- Отриманий «чистий» приріст множимо на ставку:
- Резиденти: шкала 19 % → 30 % (див. ст. 66 Ley 7/2024).
- Нерезиденти: 19 % (ЄС/ЄЕЗ) або 24 % (інші) за TRLIRNR.
- Резиденти: шкала 19 % → 30 % (див. ст. 66 Ley 7/2024).
- Якщо продавець - нерезидент, покупець вже перерахував 3 % авансу державі через Modelo 211; його віднімаємо або доплачуємо різницю. (boe.es, boe.es, sede.agenciatributaria.gob.es)
| Приклад | Купівля | Продаж | Витрати | Приріст | CGT (нерезидент ЄС 19 %) | Утримано 3 % | До сплати |
| Апартаменти | 200 000 € | 300 000 € | 10 000 € | 90 000 € | 17 100 € | 9 000 € | 8 100 € |
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Метод 1 (коефіцієнти):
[Кадастрова вартість землі] × [коефіцієнт за роки володіння] × [ставка міськради ≤ 30 %]
Метод 2 (реальний приріст):
[Ціна землі при продажу – ціна землі при купівлі] × ставка
Платник може брати той варіант, що дешевший; при збитку - податок 0.
Коефіцієнти‑2025 (по Мадриду): 0,15 - для року, 0,14 - 2‑3 р., …, 0,40 - 20+ р.
(agenciatributaria.madrid.es)
Порядок і право вибору методу закріплені RD‑ley 26/2021. (boe.es)
| Приклад | Земля‑кадастр | Років | Коефіцієнт | Ставка 27 % | Платіж |
| Таунхаус, тримали 8 р. | 60 000 € | 8 | 0,23 | 27 % | 3 726 € |
Шпаргалка в одну строку
| Податок | «Калькулятор» | Коли платимо |
| ITP / IVA + AJD | Ціна × % регіону | День купівлі |
| IBI | Кадастр × 0,4‑1,1 % | Щорічно |
| CGT | (Продаж - Купівля ± витрати) × ставка - 3 % | При продажу |
| Plusvalía | Кадастр землі × коеф. × ставка | При продажу |
З цими формулами й офіційними лінками не треба гадати, «чому в нотаріуса вийшло більше». Перевіряєте вихідні цифри → підставляєте у формулу → порівнюєте з квитанцією. Якщо різниця > кількох євро - ставите запитання податковому консультанту, поки не пізно.
Звільнення та пільги при купівлі або продажі нерухомості в Іспанії
Перший дім для покупців до 35 років
Усі 17 автономій можуть знижувати загальну ставку ITP, але саме молодь отримує найбільший бонус. Класична схема - -50 % від базової ставки (тобто 3,5 % замість 7 % у тому самому регіоні). Наприклад, Андалусія застосовує 3,5 % до першого житла вартістю ≤ 150 000 €, якщо покупцю < 35 р. і це його основна домівка (juntadeandalucia.es). Валенсійська Співдружність дозволяє 3 % для VPO (житло соціального захисту) та 6 % доти, доки ціна не перевищує 180 000 € (hisenda.gva.es, atv.gva.es). Більшість регіонів вимагають підтвердити річний дохід нижче порогу (≈ 36 000 € для однієї особи), тож зберігайте довідку про прибуток: без неї казначейство нараховує різницю.
Продаж основного житла після 65 років - 0 € CGT
Якщо власник‑резидент досяг 65 років і продає свою «vivienda habitual», уся капітальна приріст повністю звільняється від CGT (ст. 38.1 Ley 35/2006). Хто не хоче купувати нове житло, але бажає зберегти пільгу, може протягом 6 міс. внести виручку (до 240 000 €) у рентну ануїтет; тоді теж немає CGT (sede.agenciatributaria.gob.es, supercontable.com). Умови прості: угода через нотаріуса, ануїтет оформлений у страхову, а вся сума переведена єдиним платежом.
Соціальні та «зелені» стимули
- Соціальне житло (VPO). Для квартир із офіційним статусом VPO регіони встановлюють ще нижчі ставки ITP: у Валѐнсії – 3 % (режим спеціальний) або 6 % (режим загальний)
(hisenda.gva.es). Аналогічні правила діють у Мадриді, Кастилії‑Леон та інших автономіях; перевірте локальний «tipo reducido VPO» на сайті податкової служби свого регіону. - Покращення енергоефективності. Власники, що інвестують у теплоізоляцію, заміну вікон або сонячні панелі до 31 грудня 2025 р., можуть відняти 20 - 60 % витрат у декларації IRPF (максимум 15 000 €) за умовою отримання післяремонтного сертифіката класу енергоефективності (sede.agenciatributaria.gob.es). Деякі муніципалітети додають бонус до IBI (‑25 % чи ‑50 % на 3-5 років) за встановлення фотогальванічних систем – звертайтеся до свого «Ayuntamiento».
Висновки та рекомендації
Покупка чи продаж нерухомості в Іспанії – це перш за все податковий проект: кожна сторона бачить власний «пакет» зборів і дедлайнів, які починають спливати ще до виходу з нотаріальної зали.
Що очікує покупця. Одноразово ― ITP (або IVA + AJD для новобудов) і, якщо продавець – нерезидент, обов’язкове утримання 3 % на користь держави. Далі – щорічний IBI, а для нерезидентів ще й декларація IRNR. Перед підписанням ескрітури уточніть ставку ITP/IVA у своїй автономії та перевірте, чи не маєте права на молодіжну знижку.
(juntadeandalucia.es, boe.es, boe.es)
Що очікує продавця. Ключові платежі – CGT за шкалою (або фіксованою ставкою для нерезидентів), муніципальна Plusvalía та, за потреби, Wealth Tax. Якщо ви нерезидент, пам’ятайте, що покупець уже тримає 3 % вашого чеку; повернення чи доплата оформлюються через Modelo 210. (boe.es, boe.es)
На що звернути особливу увагу.
- Регіональні ставки ITP, AJD і IBI різняться в 1,5-3 рази; помилка у «процентах» легко коштує кількох тисяч євро.
- Муніципалітети оновлюють кадастрову вартість за власним графіком – платіж за IBI та Plusvalía може різко зрости після переоцінки.
- У парламенті розглядається проект «Complementario», що подвоює ITP для покупців‑нерезидентів з‑за меж ЄС; стежте, аби не застати новий рахунок зненацька.
(elpais.com, juntadeandalucia.es)
Рекомендація. Ще до внесення завдатку проконсультуйтесь із ліцензованим податковим або юридичним радником в Іспанії. Він уточнить місцеві ставки, підтвердить ваше право на пільги (молодь < 35 р., «зелена» реновація, звільнення 65+ тощо) і допоможе вчасно подати Modelo 210/211 чи інші формуляри. Так ви заплануєте реальну кінцеву ціну угоди й не отримаєте неприємних «листів щастя» від Hacienda вже після того, як ключі опиняться у ваших руках.
