Нерухомість в Іспанії в іпотеку для українців

Ключові висновки:

Так, іпотека виглядає вигідною, якщо

• маєте первинний капітал 40 %+ і дохід у €,
  
• плануєте жити в Іспанії ≥ 5 років,
  
• готові до волатильності ринку і додаткових витрат на утримання.
  

Ні, краще оренда або розстрочка, якщо

• дохід у гривні/з‑за кордону нестабільний,
  
• потрібна мобільність або не впевнені у регіоні,
  
• не плануєте залишатися довше двох‑трьох років.

Загальне право: іпотека в Іспанії доступна й нерезидентам

Іспанське законодавство не забороняє банкам кредитувати громадян інших держав: ключове, щоб позичальник відповідав вимогам оцінки платоспроможності. Це прямо випливає з Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, яка однаково застосовується до всіх споживачів незалежно від громадянства або місця проживання. (boe.es)

Умови для нерезидентів: ставка, LTV та перевірка доходу

Банки класифікують клієнтів без іспанської прописки як «нерезидентів» і зазвичай знижують максимальне співвідношення позики до вартості (LTV) до 60-70 % та можуть накинути +0,30-0,70 п. п. до відсоткової ставки. Статистика Банку Іспанії показує, що історично середній LTV для нерезидентів був суттєво нижчим, ніж для резидентів, аби зменшити кредитний ризик. (bde.es)

Пакет документів, який запитає банк для оформлення іпотеки в Іспанії

• Дійсний закордонний паспорт.
  
• NIE (Número de Identificación de Extranjero) - обовʼязковий для будь‑яких правочинів в Іспанії.
  (boe.es)
  
• Довідка про не­резиденцію (сертифікат поліції/податкової), що підтверджує ваш статус за межами Іспанії. (bde.es)
  
• Докази доходу та податкові декларації (довідка з роботи, витяг із банку, річний звіт ФОП тощо).
  
• Попередній договір купівлі‑продажу та звіти оцінювача (tasador), яких вимагає банк.
  
• FEIN та інші обовʼязкові переддоговірні документи, перелік яких наведений у «Contratación de la hipoteca» на Порталі клієнта Банку Іспанії. (clientebancario.bde.es, clientebancario.bde.es)
  

Як статус перебування в країні впливає на рішення банку

• ВНЖ (residencia de larga duración чи trabajo). Банк трактує вас як резидента: можна просити до 80 % LTV, а ставка ближча до стандартів для іспанців.
  
• Тимчасовий захист (Protección Temporal). Після отримання TIE за Orden INT/169/2024 та її подовженням до 4 березня 2026 р. (Orden INT/195/2025) ви маєте чинні дозволи на проживання й роботу; більшість банків приймає такий статус на рівні з резидентським, але іноді просить більший перший внесок. (boe.es, boe.es)
  
• Без жодного дозволу. Ви залишаєтеся нерезидентом з усіма жорсткішими вимогами, і банк може вимагати додаткових гарантій або співпозичальника‑резидента.
  

Чи створює війна та український паспорт додаткові бар’єри при оформленні іпотеки?

Жодної формальної заборони для українців немає: санкційні списки ЄС не поширюються на громадян України. Однак банк зобов’язаний перевірити вашу здатність обслуговувати борг (solvencia) згідно з п. 12 Ley 5/2019 та методичкою Банку Іспанії «Qué tengo que saber si voy a pedir una hipoteca». Нестабільні доходи в гривні чи робота на ринку, охопленому війною, можуть викликати додаткову перевірку або вимогу більшого авансу. (bde.es, boe.es)

Що робити на практиці

1. Оформіть NIE ще до вибору квартири.
   
2. Зберіть комплект фіндоків за останні 12 місяців та зробіть переклади на іспанську з апостилем.
   
3. Порівняйте пропозиції щонайменше трьох банків: у різних мереж максимальний LTV і вимоги до доходу відрізняються.
   
4. Перевірте статус: якщо можливо, отримайте TIE за тимчасовим захистом - це підвищить шанси на кращі умови.
   
5. Замовте попередню оцінку нерухомості: результати часто вирішують, схвалить банк заявку чи ні.
   

Дотримання цього алгоритму мінімізує ризик відмови й допоможе закрити угоду на умовах, близьких до місцевих.

На яку суму іпотеки в Іспанії можна розраховувати українцям?

Іспанські кредитори одночасно дивляться на дві «стелі»:

• LTV (loan‑to‑value) - для нерезидентів не більш як 60‑70 % вартості житла; середнє LTV за новими іпотеками у 1‑му півріччі 2024 р. склало 66,8 %. (bde.es)
  

LTV (Loan-to-Value ratio, коефіцієнт кредиту до вартості) – це фінансовий показник, який використовується кредиторами (банками, іпотечними компаніями тощо), щоб оцінити співвідношення між сумою виданого кредиту і ринковою вартістю заставленого активу (найчастіше нерухомості).

• DTI / «tasa de esfuerzo» - щомісячна виплата не повинна з’їдати понад 30‑40 % чистого доходу сім’ї; саме таку межу встановлює Банк Іспанії у розділі «Capacidad de endeudamiento». (clientebancario.bde.es)
  
  Фактична сума іпотеки буде нижчою з двох лімітів: якщо ваш дохід дозволяє покривати лише 1 200 € на місяць, а житло коштує 300 000 €, то при LTV 70 % отримаєте максимум 210 000 €, але DTI може урізати позику ще більше.
  
  

Як дохід, працевлаштування й податковий статус змінюють цифри

• Стабільний трудовий контракт у ЄС (contrato indefinido) - банки беруть 100 % зарплати; самозайнятих (autónomos) просять надати податкові декларації за 2‑3 роки й часто дисконтують дохід на 20 %.
  
• Дохід з‑поза ЄС (Україна, UK, США): приймається, але знижують «вагу» через валютний ризик і складність перевірки (часто рахують лише 70‑80 % суми).
  
• Податкові резиденти Іспанії (мають residencia fiscal) можуть претендувати на строк до 30 років і вищу LTV у 75‑80 % для житла‑первинки; нерезиденти отримують жорсткіші ліміти.
  
  Базові правила прозорі й випливають із методичних матеріалів Банку Іспанії та EBA Guidelines on Loan Origination & Monitoring (EBA/GL/2020/06). (eba.europa.eu, bde.es)
  

Максимальна LTV: чому 70 % - це стеля

Норми макропруденційного нагляду прямо вказують, що кредити з LTV>80 % підвищують ризик і вимагають додаткового капіталу; тож для нерезидентів банки зупиняються на 60‑70 %, лишаючи «подушку» на курсові коливання та витрати на реалізацію застави. (bde.es)

Приклад. Квартира 250 000 € – максимум 175 000 € кредиту, решта 75 000 € + 10-12 % витрат (податок ITP/IVA, нотаріус, реєстр) - ваша готівка.

Як банки перевіряють іноземні доходи при оформленні іпотеки

Відповідно до Ley 10/2010  (boe.es) про боротьбу з відмиванням коштів та блогу «¿Puede mi banco pedirme la declaración de la renta?» на порталі клієнта Банку Іспанії, банк має право вимагати будь‑які документи, які підтверджують походження грошей:

• виписки з рахунків за 12 міс.;
  
• довідки про зарплату / контракти;
  
• річні податкові декларації;
  
• переклад + апостиль.
  
  Дані перевіряють через CRS (автоматичний обмін інформацією) і внутрішню Централізовану інформацію про ризики (CIR). Виплати у гривні конвертують за середнім курсом ЄЦБ на дату оцінки. (clientebancario.bde.es, boe.es)
  

Коли при іпотеці в Іспанії варто долучати поручителя або співпозичальника

Якщо власного доходу бракує, avalista/співпозичальник‑резидент може підвищити вашу кредитоспроможність: банк додає його зарплату до вашої, що знижує DTI й іноді дозволяє LTV до 75 %. Але:

• avalista проходить ту ж перевірку платоспроможності;
  
• несе солідарну відповідальність аж до повного погашення;
  
• банк зобов’язаний надати йому окрему переддоговірну інформацію (Portal del Cliente Bancario). (clientebancario.bde.es, clientebancario.bde.es)
  

Підсумок. Реалістично українець‑нерезидент може розраховувати на 60‑70 % ціни житла, за умови що сукупна місячна виплата не перевищує 35‑40 % чистого сімейного доходу. Прозора історія доходів, переклади з апостилем і, за потреби, поручитель, значно підвищують шанси на схвалення й більшу суму кредиту.

Який відсоток і ставка по іпотеці в Іспанії у 2025 році?

Поточні ринкові цифри

За офіційною таблицею Банку Іспанії середній номінальний відсоток за новими іпотеками (>3 роки) у травні 2025 р. становив 2,852 % TIN (червневий попередній показник: 2,532 %). Нерезидентам Іспанії банки додають 0,5-0,8 п. п. ризикової надбавки, тому в реальних пропозиціях бачимо від 3,5 % річних і вище. Для прикладу, CaixaBank без бонус‑пакетів пропонує 3,80 % TIN, а Santander у змішаній схемі фіксує 3,85 % TIN на «довгому» фіксованому відрізку. (clientebancario.bde.es, caixabank.es, bancosantander.es)

Фіксована vs плаваюча ставка

Банк Іспанії пояснює: у фіксованій іпотеці ставка незмінна весь термін, у плаваючій – переглядається раз на 6-12 міс. за індексом Euribor; після 2019 р. мінімальна межа ставки (cláusula suelo) заборонена. Практично це означає, що стабільність коштує дорожче на старті, тоді як плаваюча ставка може як знизити, так і підвищити щомісячний платіж.
(clientebancario.bde.es, clientebancario.bde.es)

Діапазон фіксованих ставок у 2025 р. У відкритих умовах (без “бонусних” знижок за зарплатний проект і страхування) великі іспанські банки тримають фікс 3,50-4,00 % TIN на термін 20-30 років – CaixaBank заявляє 3,80  %, Santander 3,85  %. Знижки на 0,5-1,0 п. п. можливі, якщо виконати комплексні вимоги (допомога валідується у FEIN). (caixabank.es, bancosantander.es)

Плаваючі та змішані ставки. Річний Euribor закінчив червень 2025 р. на рівні 2,081 %; банки зазвичай додають маржу 1,0-1,5 п. п. Тож стартова змінна ставка для нерезидентів сьогодні коливається близько 3,0-3,6 % і коригується при кожному перегляді розміру Euribor. У змішаних продуктах перші 2-10 років фіксовані (≈2,8-3,9 %), далі – Euribor + маржа. (bde.es, bancosantander.es)

Вплив кредитної історії

Якщо позичальник вже фігурує в іспанському реєстрі CIRBE і має позитивну платіжну поведінку, банк може скоротити надбавку на 0,20-0,40 п. п. За відсутності місцевої історії фінансисти оцінюють дані з України/ЄС, але в такому разі часто застосовують «премію за невизначеність» або просять більший власний внесок. У разі наявності прострочень в міжнародних бюро (ASNEF/Equifax) доступ до найнижчих ставок блокується.
(sedeelectronica.bde.es)

Як отримати кращу ставку у 2025 р.

1. Підтягнути коефіцієнт боргового навантаження до ≤30 % доходу.
   
2. Оформити іспанський рахунок і налаштувати регулярні надходження (зарплата/гроші від EU‑контракту).
   
3. Замовити присяжний переклад і апостиль кредитної історії та податкових декларацій, щоби банк міг її перевірити.
   
4. Розглянути співпозичальника з іспанською кредитною історією: це зменшує ризик банку й дає шанс на відсоток у «нижній» частині діапазону.
   

Таким чином, у 2025 р. базовий “коридор” для іноземця‑нерезидента – 3,5-4,2 % за фіксованою та Euribor + 1,0-1,5 п. п. за плаваючою ставкою, а фінальний відсоток вирішує платоспроможність і якість документів.

Який перший внесок по іпотеці в Іспанії?

1. Мінімум 30 % від ціни, бо банк фінансує лише 60-70 %

Іспанські банки для нерезидентів (у т. ч. українців) обмежують loan‑to‑value (LTV) 60-70 %. Отже, щонайменше 30 % вартості об’єкта треба мати готівкою: наприклад, при ціні 300 000 € доведеться внести ≈90 000 € власних коштів. (mortgageinspain.es)

2. Додаткові витрати – ще 10-15 % зверху

Окрім самого авансу, покупець сплачує:

• Податок на новобудову (IVA) 10 % – встановлений законом як «типо reducido».
  (agenciatributaria.es)
  
• Податок на вторинне житло (ITP) 4-10 % – ставка різниться за автономіями. (arquitasa.com)
  
• IAJD (акти юр. док.) 0,4-1,5 % для новобудов. (arquitasa.com)
  
• Нотаріус 0,2-0,5 % згідно з артикулом 1 RD 1426/1989 (тарифи нотаріальні). (boe.es)
  
• Реєстр нерухомості 0,1-0,3 % (RD 1427/1989). (boe.es)
  

У сумі ці позиції створюють ≈10-15 % додаткових витрат від ціни об’єкта. (arquitasa.com)

3. Приклад розрахунку «all‑in» для вторинки 250 000 €

• Перший внесок 30 % – 75 000 €
  
• ITP (7 %, Мадрид) – 17 500 €
  
• Нотаріус, реєстр, gestoría – ≈2 500 €
  
  Разом до підпису: ~95 000 € власних коштів (38 % від вартості).
  

4. Чи можна внести кошти з‑за кордону?

Так, але діє фінмоніторинг:

• Банківські перекази понад 10 000 € не потребують декларації S1/E1, їх просто контролює банк за правилами ПВК/FT (Law 10/2010). (sede.agenciatributaria.gob.es)
  
• Готівка або чеки ≥10 000 € при ввезенні/вивезенні вимагають попередньої декларації S1 (AEAT). (sede.agenciatributaria.gob.es)
  
• Кредитор зобов’язаний перевірити «origen de los fondos» (SEPBLAC; директиви EBA/AML). Тому готуйтесь показати виписки, трудові контракти, довідки про продаж майна. (sepblac.es)
  

5. Практичні поради, щоб банк безперешкодно прийняв внесок

1. Переказуйте з власного рахунку в ЄС/Україні на іспанський, щоб залишився чіткий слід.
   
2. Докладайте документ‑джерело (контракт, акт продажу, податкова декларація) одразу з присяжним перекладом.
   
3. Якщо плануєте частину коштів у готівці - оформіть модель S1 до перельоту та майте її при собі на митниці.
   
4. Тримайте резерв ≥5 % на непередбачені дрібні витрати (копії, витяги, Tasador).

Скільки часу займає отримання іпотеки в Іспанії?

Середній термін розгляду заявки - від двох до шести тижнів. Більшість банків декларує, що від моменту подання повного пакета документів до підписання у нотаріуса минає 4-6 тижнів; сам CaixaBank, для прикладу, називає «півтора місяця» стандартом, а реальні кейси із повним досьє вкладаються й у 14-20 днів. ( caixabank.es, clientebancario.bde.es)

На яких етапах отримання іпотеки в Іспанії може “загальмуватись”

• Оцінка (tasación): виїзд тасатора та підготовка звіту займають у середньому 3-7 днів, але в година пік можуть розтягнутися до 10 днів; підпис банку під готовою оцінкою додає ще 5‑10 днів до дати, коли ви можете перейти до нотаріуса. (rankia.com,tinsa.es)
  
• Перевірка доходів: якщо зарплата або ФОП‑оборот походять з‑за кордону, банк перевіряє легальність джерела, конвертує валюту й порівнює податкові декларації; тут з’являються затримки на переклади й апостиль. (clientebancario.bde.es)
  

Юридичний «дзвінок» - 10 днів обов’язкової паузи. Після того як банк видав вам FEIN (оферта, що вже фіксує умови кредиту), Закон 5/2019 вимагає мінімум 10 календарних днів «на роздуми» до підпису іпотеки в нотаріуса. Цей період скоротити неможливо, він закладений у графік навіть найшвидших угод. (boe.es)

Що може продовжити терміни поза контролем клієнта. Неповний пакет документів, розбіжності у виписках, запит банку на додаткову верифікацію CIRBE або довідку з податкової країни походження – кожен повторний запит відсуває рішення ще на 3‑5 робочих днів. Для нерезидентів із нестандартною структурою доходів (фриланс, кілька валют) це найчастіша причина виходу за рамки шести тижнів. (clientebancario.bde.es)

Як прискорює процес іпотечний брокер в Іспанії

 Зареєстровані «Intermediarios de Crédito Inmobiliario» (ICI), яких контролює Banco de España, готують досьє, підбирають банк під ваш профіль і коригують документи ще до подання, тому час розгляду часто стискається до 3-4 тижнів замість шести. Вони також координують тасатора й нотаріуса, щоб уникнути «вікон» між етапами.
(clientebancario.bde.es)

Яке співвідношення доходу до боргу приймають іспанські банки для іпотеки?

Стандартне правило 30-35 %

Банк Іспанії у своїй фінансово‑освітній пам’ятці радить не перевищувати 40 % загального навантаження на сімейний бюджет; при цьому самі банки зазвичай тримають «стелю» іпотечної частки ближче до 30-35 % чистого місячного доходу, щоби залишити запас під інші витрати та кредити. (clientebancario.bde.es, bbva.com)

Як рахують DTI та що у нього потрапляє

У формулі враховують усі регулярні доходи після податків, з яких віднімають існуючі зобов’язання (лізинг авто, кредитні картки, alimony тощо). Для нерезидентів будь‑які заробітки в іноземній валюті конвертують у євро за середньо ринковим курсом та часто «зрізають» ще 10-20 % як буфер від курсового ризику – такий підхід прямо випливає з рекомендацій EBA щодо оцінки платоспроможності. (eba.europa.eu)

Доходи з‑за кордону: документи й дисконт

Щоб ваш євродохід зарахували у DTI, банк попросить: (a) щонайменше 6-12 місяців виписок, (b) податкові декларації країни‑джерела, (c) контракт або свідоцтво ФОП. Усе – з апостилем і присяжним перекладом іспанською. З огляду на вимогу EBA моделювати «негативні сценарії» для валютних позичальників, фінансисти часто беруть середню зарплату за рік і застосовують знижувальний коефіцієнт, аби перевірити, чи витримає бюджет різке падіння курсу. (eba.europa.eu)

Готівкові доходи майже не рахуються

Іспанська Ley 10/2010 і роз’яснення SEPBLAC зобов’язують банки приймати в розрахунок лише відстежувані джерела. Нерухомі «кешовані» заробітки без підтвердження не проходять комплаєнс, а готівкові операції понад 1 000 € взагалі заборонені для розрахунків за майно; отже, такі суми не увійдуть у платоспроможність і лише викличуть додаткові запитання. (sepblac.es,boe.es)

Як підлаштуватися під ліміт

• Погасіть дрібні споживчі позики – кожні 50 € щомісячного платежу знижують вашу «іспанську» іпотечну квоту на ±15 000 € капіталу.
  
• Попросіть роботодавця платити в  € або відкрийте SEPA‑рахунок: зникне валютний дисконт.
  
• Зберіть пакет довідок одразу з перекладами, щоб банк не «гальмував» процес через додаткові запити.
  
• Якщо доходу трохи бракує, долучіть співпозичальника‑резидента – його заробіток додається до DTI й дозволяє підняти суму позики без зміни коефіцієнта.

Які банки в Іспанії надають іпотеку українцям нерезидентам?

Чотири найбільші банки Іспанії, що надають іпотеку українцям

Santander, CaixaBank (HolaBank), Sabadell і BBVA ведуть окремі лінійки іпотек для покупців без іспанської податкової резиденції.

• Santander «Non‑Resident Mundo Mortgage» приймає онлайн‑заявки, пропонує фіксовані, змінні та змішані ставки й фінансує до 70 % від оціночної вартості. (bancosantander.es)
  
• CaixaBank / HolaBank позиціонує сервіс «one‑stop» для експатів: рахунок + іпотека до 70 % LTV з попередньою відповіддю за 72 години. (caixabank.es)
  
• Banco Sabadell публічно роз’яснює процедуру для нерезидентів і попереджає, що ліміти фінансування нижчі, ніж для місцевих, радячи скористатися сайтом‑симулятором.
  (bancsabadell.com)
  
• BBVA приймає документи онлайн в «Espacio Hipoteca» й застосовує ті ж продуктові лінії, що й для резидентів, але з власним скорингом для іноземців. (bbva.es)
  

Чи є «спецпрограми» саме для українців?

Станом на липень 2025 р. жоден із великих банків немає окремої іпотечної програми для громадян України. Пільги, які запускаються після 2022 р. (наприклад, безкомісійні перекази Santander на українські рахунки чи безплатні поточні рахунки), стосуються платежів, а не самого іпотечного кредитування. Усі заявки розглядаються за стандартом «нерезидент» з тим самим пакетом документів і лімітом LTV. (elespanol.com)

Як банки перевіряють клієнта‑нерезидента

Незалежно від громадянства, банки керуються Ley 5/2019 та рекомендаціями EBA:

• аналізують чистий дохід (DTI ≤ 30‑35 %),
  
• звіряють клієнта із санкційними списками (український паспорт не в «ризиковій» зоні),
  
• застосовують валютний «буфер» до зарплат у гривні.
  

Для держателів тимчасового захисту (TIE, чинна до 4 березня 2026 р.) статус фактично прирівнюється до резидента, але без пільгової ставки. (boe.es)

Роль іпотечного брокера в Іспанії: коли варто йти «обхідним шляхом»

Переваги

• Брокер‑ICI, зареєстрований у Banco de España, збирає пропозиції всіх банків, готує пакет перекладів і часто стискає процес до 3‑4 тижнів.
  
• Через обсяг угод здатен вибити знижку 0,20‑0,30 п. п. до ставки.
  

Недоліки

• Комісія 1‑2 % від суми кредиту сплачується окремо й не включається у LTV.
  
• Трапляються незареєстровані посередники - перевіряйте їх у Реєстрі Іпотечних Посередників на сайті Банку Іспанії. (sedeelectronica.bde.es)
  

Висновок. Українці‑нерезиденти можуть обрати будь‑який із чотирьох системних банків: базова планка – фінансування до 70 % вартості житла й стандартний скоринг без етнічних і політичних обмежень. Іпотечний брокер корисний, коли бракує часу на бюрократію або потрібно порівняти всі банки «в одну кнопку».

Чи вигідно брати іпотеку на нерухомість в Іспанії у 2025 році?

Оренда vs іпотека: цифри на середину 2025

• Оренда. Середня ціна найму червні 2025 р. коштує 14,6 €/м² на місяць (квартирі 80 м² ≈ 1 168 €). (idealista.com)
  
• Іпотека. Середня нова ставка за кредитами >3 років - 2,85 % TIN; нерезидент платить ~3,5 %. При вартості 2 438 €/м² (80 м² ≈ 195 000 €), 70 % кредит на 25 р. дає платіж ~680 €/міс. (без комунальних і страховок). Різниця проти оренди ­ ≈ ‑490 € щомісяця. (clientebancario.bde.es, idealista.com)
  

Переваги володіння: більше, ніж дах над головою

• Адреса для посвідки. Власне житло спрощує реєстрацію при не лабораторній (non‑lucrative) та цифровій‑кочовій (nomad visa) резиденції, де головне - показати стабільні доходи ≥ 400 % IPREM (≈30 000 €/рік). (exteriores.gob.es)
  
• Громадянство через проживання. П’ять років легальної резиденції дають право на «larga duración‑UE», а ще через п’ять - на іспанське громадянство (два для українців‑біженців, якщо війна триватиме).
  
• Капіталізація на зростанні цін. Ціна вторинки зросла на 14 % р/р і тримає тренд +5 %/кв‑л.
  (idealista.com)
  

Альтернативи: коли іпотека не пасує

• Оренда: гнучкість, відсутність початкового внеску ≥ 30 % + 10‑15 % витрат. Та сама квартира обходиться дорожче щомісяця, але без курсових, податку IBI й страхування.
  
• Розстрочка від забудовника (pago aplazado): 10 % підпис‑контракт + 10 % у місячних платежах до кінця будівництва (20‑24 міс.); остаточний 80 % часто оформлюється іпотекою. (ficsa.es)
  
• Договір “compra‑aplazado” з продавцем: по суті приватний кредит під фіксований графік, але без банківського захисту Ley 5/2019. (idealista.com)